شراء العقارات باستخدام العملات الرقمية في إسبانيا: كل ما تحتاج لمعرفته في عام 2026

يستمر سوق العقارات في إسبانيا في جذب المشترين الدوليين، حيث يجمع بين جاذبية نمط الحياة المتوسطي وأساسيات الاستثمار القوية. 

مع تزايد استخدام العملات المشفرة ونضوج الأطر التنظيمية، أصبح شراء العقارات في إسبانيا باستخدام الأصول الرقمية خيارًا مجديًا بشكل متزايد. يقدم هذا الدليل تحليلًا مفصلًا للظروف الاقتصادية والبيئة التنظيمية والاعتبارات العملية المتعلقة بمعاملات العقارات القائمة على العملات المشفرة في إسبانيا.

ما هو الوضع الاقتصادي للمواطنين والأجانب فيما يتعلق بشراء العقارات في إسبانيا؟

المصدر: Idealista

يشهد الاقتصاد الإسباني نموًا قويًا في عام 2025. وتتوقع المفوضية الأوروبية نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 2.6% في عام 2025 و2.0% في عام 2026، مدعومًا بأداء قوي لسوق العمل واستمرار تنفيذ خطة التعافي والمرونة. وتتوافق توقعات بنك إسبانيا مع هذه التوقعات، إذ يتوقع نموًا بنسبة 2.6% في عام 2025 و1.8% في عام 2026.

بلغ معدل التضخم 3.1% في أكتوبر 2025، مدفوعاً بشكل أساسي بارتفاع تكاليف الطاقة في قطاعي الكهرباء والنقل. وانخفضت البطالة إلى حوالي 11.5%، مواصلةً بذلك اتجاهاً إيجابياً. ولا تزال السياحة محركاً اقتصادياً هاماً، إذ تساهم بنحو 12% من الناتج المحلي الإجمالي.

يشهد سوق الإسكان في إسبانيا أقوى نمو له منذ عام 2007. ووفقًا للمعهد الوطني للإحصاء (INE)، ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 12.8% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025، مسجلةً أعلى زيادة خلال 18 عامًا. وقد سجل السوق نموًا إيجابيًا لمدة 46 ربعًا متتاليًا.

إحصائيات السوق الرئيسية

• متوسط ​​السعر الوطني: 2,605 يورو للمتر المربع (نوفمبر 2025)
• مبيعات المنازل في عام 2024: 716,183 معاملة (بزيادة قدرها 11.5٪ عن عام 2023)
• الأشهر الثمانية الأولى من عام 2025: 469,960 عملية بيع (بزيادة قدرها 16.1% على أساس سنوي)
• المشترون الأجانب في النصف الأول من عام 2025: تم شراء 71,155 منزلاً (بزيادة قدرها 2٪ عن النصف الأول من عام 2024)
• عائد الإيجار بالإضافة إلى ارتفاع السعر: 10.8% في عام 2024

لا يواجه الأجانب أي قيود قانونية على ملكية العقارات في إسبانيا. تشمل تكاليف الاستحواذ القياسية ما يلي:

• ضريبة نقل الملكية (ITP): 6-11% حسب المنطقة ذات الحكم الذاتي (العقارات القائمة)
• ضريبة القيمة المضافة: 10% للعقارات الجديدة
• رسوم الطوابع (AJD): 1-2%
• رسوم التوثيق: 0.5-1%
• معدلات الرهن العقاري: 3.5-4% لفترات ثابتة مدتها 30 عامًا

برنامج التأشيرة الذهبية لإسبانيا

المصدر ليتس لو

انتهى برنامج التأشيرة الذهبية في إسبانيا، الذي كان يسمح لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي بالحصول على الإقامة من خلال استثمار عقاري بقيمة 500,000 ألف يورو أو أكثر، رسميًا في 3 أبريل 2025. وقد نُشر القانون في الجريدة الرسمية للدولة (BOE) في 3 يناير 2025، بعد موافقة الكونغرس في ديسمبر 2024.

نقاط رئيسية هي:

• لن يتم قبول الطلبات الجديدة اعتبارًا من 3 أبريل 2025
• يحتفظ حاملو التأشيرة الذهبية الحاليون بحقوقهم ويمكنهم تجديد تأشيراتهم.
• ستستمر معالجة الطلبات المقدمة قبل الموعد النهائي
• استمر البرنامج من عام 2013 إلى عام 2025، حيث تم منح ما يقرب من 15,149 تأشيرة للاستثمارات العقارية

أشارت الحكومة الإسبانية إلى مخاوف القدرة على تحمل تكاليف السكن، لا سيما في مدريد وبرشلونة، باعتبارها السبب الرئيسي لإيقاف مسار الاستثمار العقاري. ولا تزال خيارات الإقامة البديلة متاحة، بما في ذلك تأشيرة غير الربحية لأصحاب الدخل السلبي وتأشيرة الرحالة الرقميين.

وضع العملات المشفرة في إسبانيا

المصدر: Bitcoin.com

تخضع إسبانيا للوائح الاتحاد الأوروبي بشأن أسواق الأصول المشفرة (MiCA)، والتي أصبحت سارية المفعول بالكامل في 30 ديسمبر 2024. 

سارعت إسبانيا في تنفيذ الجدول الزمني الخاص بها، حيث تم اعتمادها بالكامل بحلول 31 ديسمبر 2025، أي قبل ستة أشهر من الموعد النهائي للاتحاد الأوروبي في يونيو 2026.

الهيكل التنظيمي

• CNMV (اللجنة الوطنية لسوق القيم): السلطة الإشرافية الرئيسية للامتثال لقانون MiCA وترخيص CASP
• بنك إسبانيا: يشرف على الامتثال لقوانين مكافحة غسل الأموال؛ ويحافظ على سجل VASP الأصلي خلال الفترة الانتقالية
• سيبلاك: مراجعة وثائق مكافحة غسل الأموال وإجراءات منع غسل الأموال

تتيح فترة السماح لمزودي خدمات الأصول المشفرة المسجلين لدى بنك إسبانيا قبل 30 ديسمبر 2024 مواصلة عملياتهم حتى 30 ديسمبر 2025، أثناء انتقالهم إلى ترخيص MiCA. وقد أصبح بنك BBVA أول جهة تحصل على ترخيص MiCA في إسبانيا.

ينص نظام تحويل الأموال (TFR)، الذي دخل حيز التنفيذ في 30 ديسمبر 2024، على متطلبات التتبع لتحويلات الأصول المشفرة، مما يتطلب من مزودي خدمات الأصول المشفرة جمع معلومات المنشئ والمستفيد والتحقق منها.

ضرائب العملة المشفرة

تصنف وكالة الضرائب (AEAT) العملات المشفرة كأصول رقمية خاضعة للضريبة. يُعد فهم الالتزامات الضريبية أمراً بالغ الأهمية عند استخدام العملات المشفرة لشراء العقارات.

ضريبة أرباح رأس المال (ضريبة دخل المدخرات):

تُطبق معدلات فائدة تصاعدية على الأرباح الناتجة عن بيع أو تداول أو إنفاق العملات المشفرة:

• 19% على الأرباح التي تصل إلى 6,000 يورو
• 21% مكاسب من 6,001 يورو إلى 50,000 يورو
• 23% مكاسب من 50,001 يورو إلى 200,000 يورو
• 27% مكاسب من 200,001 يورو إلى 300,000 يورو
• 28% على المكاسب التي تتجاوز 300,000 يورو

مصادر دخل أخرى من العملات الرقمية:

• مكافآت التعدين والتخزين: تخضع للضريبة كدخل عام بنسبة تتراوح بين 24% و47%
• عمليات الإنزال الجوي ومكافآت الإحالة: تُصنف ضمن مكاسب غير متعلقة بنقل البيانات.
• يمكن تعويض الخسائر الرأسمالية بالمكاسب وترحيلها لمدة أربع سنوات

متطلبات تقديم التقارير:

1. الموديل 100: الإقرار الضريبي السنوي للدخل (يستحق في 30 يونيو من العام التالي)
2. الموديل 721: مطلوب لحيازات العملات المشفرة التي تتجاوز 50,000 يورو والموجودة في البورصات الأجنبية.
3. ضريبة الثروة: ينطبق هذا إذا تجاوزت صافي الأصول 700,000 يورو (تختلف العتبات حسب المنطقة ذات الحكم الذاتي).

تستخدم إسبانيا طريقة FIFO (الوارد أولاً، الخارج أولاً) لحساب أساس التكلفة على عمليات التخلص من العملات المشفرة.

شراء العقارات باستخدام العملات المشفرة في إسبانيا

المصدر بيتيرا

تتطلب عمليات شراء العقارات في إسبانيا باستخدام العملات الرقمية تحويلها إلى اليورو قبل تسجيل سند الملكية. ولا يقبل الموثقون الإسبان العملات الرقمية مباشرةً؛ إذ يجب إتمام المعاملات بالعملات الورقية لأغراض الامتثال لقوانين تسجيل الأراضي. 

تتضمن العملية:

1. التحقق من مكافحة غسل الأموال/اعرف عميلك: يُعد تقديم وثائق مصدر الأموال إلزاميًا بموجب لوائح MiCA
2. تحويل العملات الرقمية إلى العملات الورقية: يتم إتمامها من خلال وسطاء مرخصين أو بورصات
3. التنسيق مع كاتب العدل: تتولى الوكالات تنسيق الوثائق والودائع باليورو لإتمام عملية الإغلاق.
4. تسجيل الأراضي: تسجيل سند الملكية باليورو مع وثائق المعاملة الداعمة

تُستخدم العملات المستقرة مثل USDT وUSDC عادةً للحد من تقلبات السوق خلال فترة المعاملة. وقد يتطلب الأمر تحليلًا جنائيًا لتقنية البلوك تشين للمعاملات التي تتجاوز قيمتها 200,000 يورو، مما قد يُضيف من أسبوعين إلى أربعة أسابيع إلى مدة إتمام المعاملة.

وكالات العقارات التي تقبل العملات المشفرة في إسبانيا

قامت العديد من وكالات العقارات الإسبانية بوضع إجراءات للمعاملات القائمة على العملات المشفرة:

اسم الوكالة	التشفير مقبول	تفاصيل طريقة الدفع
منازل اسبانيا	البيتكوين، والإيثيريوم، والعملات الرقمية الرئيسية	شراكة Binance Pay للمدفوعات المباشرة؛ إجراءات مكافحة غسل الأموال/اعرف عميلك كاملة مع فريق قانوني، تحويل اليورو قبل كاتب العدل لتسجيل السند.
فيكوكس القانونية	بيتكوين، إيثيريوم، يو إس دي تي، يو إس دي سي، العملات المستقرة	مصمم خصيصًا لعمليات شراء العملات المشفرة الدولية؛ ينسق عمليات التوثيق ومكافحة غسل الأموال وتحويل العملات الورقية عبر Banxa لإجراء معاملات سلسة عالية القيمة (مثل الفيلات في ماربيا).
عقارات أليكانتي	بيتكوين، إيثيريوم، العملات المستقرة	يقبل أي نوع من أنواع الأصول؛ عمليات تحويل موثقة عبر المحفظة مع ضمان مكافحة غسل الأموال المدعوم بالسمعة، وهو مثالي لمحفظات العملات المشفرة المتنوعة.
تلال كوستا بلانكا	BTC ، ETH ، USDT	التحويل إلى اليورو قبل المعاملة؛ يدعم التسعير بالعملات المشفرة أو ما يعادلها من العملات الورقية، مع خدمات خارجية لتثبيت سعر الصرف.

منازل اسبانيا

عن الشركة

حققت شركة Spain Homes (Tekce Overseas SA) أول عملية بيع عقاري في إسبانيا باستخدام العملات الرقمية عام 2022، وتتعاون مع منصة Binance Pay للدفع الإلكتروني بالعملات الرقمية. وهي مسجلة في غرفة تجارة مالقة، وتقدم خدماتها بعشر لغات مع التركيز على التميز في خدمة العملاء.

العملات المشفرة مقبولة

البيتكوين، والإيثيريوم، والعملات الرقمية الرئيسية

عملية المعاملات

بعد الاستفسار وإجراءات اعرف عميلك (KYC)، تُجرى جولات معاينة افتراضية أو حضورية. يتولى الفريق القانوني إجراءات مكافحة غسل الأموال، ووثائق إثبات الدخل، وتوكيل رسمي. تُرسل المدفوعات مباشرةً إلى محفظة Binance Pay الخاصة بهم، وتُدار عملية الدفع النقدي من قِبل مستشارين قانونيين ذوي خبرة.

فيكوكس القانونية

عن الشركة

شركة فيكوكس ليغال هي شركة متخصصة في مساعدة العملاء على شراء العقارات باستخدام العملات المشفرة في إسبانيا والبرتغال ودبي وميامي وسلطنة عمان. وتعمل الشركة في مدن رئيسية تشمل مالقة وماربيا وأليكانتي ومدريد وبرشلونة وفالنسيا ولشبونة.

العملات المشفرة مقبولة

بيتكوين، إيثيريوم، يو إس دي تي، يو إس دي سي، العملات المستقرة

عملية المعاملات

إتمام إجراءات التسجيل مع الالتزام بمعايير اعرف عميلك/مكافحة غسل الأموال، وتوقيع عقد خاص، وحجز العقار. تتولى خدمة تبادل العملات الرقمية تحويل العملات الرقمية إلى العملات الورقية عند الطلب. ويتولى الفريق القانوني تنسيق جميع إجراءات التوثيق، ودفع الضرائب، وتسجيل العقار.

عقارات أليكانتي

عن الشركة

تُعدّ شركة أليكانتي للعقارات وكالة رائدة في كوستا بلانكا، ولديها أكثر من 20 شريكًا من أكثر من 10 دول أوروبية، بالإضافة إلى محامٍ متخصص في العقارات. وقد بدأت الشركة في التعامل بالعقارات باستخدام العملات الرقمية في عام 2019، وتتمتع بسمعة ممتازة في مجال المعاملات الآمنة.

العملات المشفرة مقبولة

بيتكوين، إيثيريوم، العملات المستقرة

عملية المعاملات

يتم إبرام اتفاقية قانونية بين المالك والمشتري لتحديد سعر صرف العملة المشفرة مقابل اليورو في وقت محدد. تُوثَّق المعاملة، ويتم التحقق من عناوين المحافظ للتأكد من مطابقتها للشروط، وتُستكمل عملية الشراء مع ضمان الحماية القانونية الكاملة.

تلال كوستا بلانكا

عن الشركة

كوستا بلانكا هيلز وكالة عقارية ذات خبرة في إسبانيا، متخصصة في معاملات العقارات بالعملات الرقمية. تتعاون الوكالة مع شركات إسبانية مرخصة تتعامل مع أكثر من 270 نوعًا من الأصول الرقمية، مما يضمن تحويلها بسلاسة إلى اليورو.

العملات المشفرة مقبولة

BTC ، ETH ، USDT

عملية المعاملات

ابحث عن عقار، واستشر محامين متخصصين في العملات الرقمية، وتحقق من الأموال لضمان الامتثال لقوانين مكافحة غسل الأموال، ووقّع عقد شراء يتضمن تفاصيل العملات الرقمية. تقوم منصة التداول بتحويل العملات الرقمية إلى يورو، ثم يُحوّل المبلغ إلى البائع لإتمام الإجراءات لدى كاتب العدل.

أسواق العقارات الإقليمية في إسبانيا

يتباين أداء سوق العقارات بشكل كبير بين مختلف المناطق ذات الحكم الذاتي في إسبانيا. وتشهد المناطق الساحلية والحضرية أعلى معدلات نمو الأسعار، حيث تتراوح عوائد الإيجار بين 5 و7% في المواقع المتميزة.

المنطقة	السعر/متر مربع	النمو السنوي	مدن بارزة
مدريد	€5,758	14.2-17٪	العاصمة مدريد
كاتالونيا	€5,089	8-11.3٪	برشلونة، إيكسامب، بوبلينو
إقليم الباسك	€6,411	11.6%	سان سيباستيان (الأغلى)
جزر البليار	€ 5,000 +	12.8%	إيبيزا، مايوركا، بالما
أندلسيا	€ 4,000 +	10-13٪	مالقة، ماربيا، كوستا ديل سول
مجتمع بلنسية	€2,165	8.7-14.5٪	فالنسيا، أليكانتي، كوستا بلانكا
مورسيا	€1,926	15-22.5٪	أسرع منطقة نمواً
جزر الكناري	€3,449	8.3-12٪	تينيريفي، غران كناريا

عندما تنظر إلى المعلومات عن كثب، تبدأ في الظهور وكأنها سيمفونية من التقاليد والتكنولوجيا مع تسهيل التحويلات المتوافقة مع MiCA من العملات المشفرة إلى اليورو بدقة، بحيث يظهر كنزك الرقمي كأفعال مشرقة دون خلافات التأخير أو النزاعات.

ما هي أكثر المناطق رواجاً في مجال العقارات في إسبانيا؟

يتميز سوق عام 2025 بتقسيم "إشارة المرور" - المناطق ذات الحرارة الشديدة وارتفاع الأسعار مقابل الأسواق الريفية المستقرة.

مدريد

المصدر دليل الرفاهية

تُعدّ العاصمة الإسبانية، موطن اثنين من أكبر أندية كرة القدم في العالم، ريال مدريد وأتلتيكو مدريد، من أكثر المدن ازدحامًا بالعقارات، حيث يبلغ متوسط ​​أسعار العقارات فيها 3,489 يورو للمتر المربع، بزيادة قدرها 16.1% على أساس سنوي. أما أسعار الإيجارات فهي الأعلى في البلاد، إذ تصل إلى 20.92 يورو للمتر المربع.

جزر البليار

المصدر كيمكيم

تجذب الجزيرة الثروات الأجنبية. وقد بلغت أسعار العقارات 3,417 يورو للمتر المربع (+14.4%)، مدفوعة بالسياحة ومحدودية المعروض من العقارات.

سانتا كروث دي تينيريفي

المصدر عقارات إسبانيا

مدفوعة بالسياحة والرحالة الرقميين الذين يسعون إلى استقرار المناخ، ارتفعت الأسعار بنسبة 14.2٪ لتصل إلى 1,927 يورو/م².

كاتالونيا/برشلونة

المصدر: ويناليست

كما تُعدّ المدينة موطناً لنادي برشلونة لكرة القدم، وهو نادٍ عريق، وتُعتبر مركزاً استثمارياً رئيسياً حيث يبلغ متوسط ​​أسعار الإيجارات 15.49 يورو للمتر المربع. ويُلاحظ نشاط ملحوظ للمشترين الأجانب فيها.

قرطبة وزامورا

المصدر: كيم كيم

بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن القيمة، شهدت مقاطعات مثل قرطبة (1,160 يورو/م²) وزامورا (869 يورو/م²) انخفاضات طفيفة في الأسعار، مما يوفر نقاط دخول بأسعار معقولة.

التحديات والفرص

التحديات

• مخاطر التقلبقد تؤثر تقلبات أسعار العملات المشفرة على قيمة المعاملات أثناء عملية الشراء. ويساعد استخدام العملات المستقرة على تخفيف هذا الخطر.
• التحول التنظيمي: تخلق فترة تنفيذ MiCA (التي تنتهي في 30 ديسمبر 2025) تعقيدًا مؤقتًا حيث تنتقل CASPs إلى متطلبات الترخيص الجديدة.
• تعزيز العناية الواجبةقد يتطلب التدقيق في مكافحة غسل الأموال للمعاملات ذات القيمة العالية (200,000 يورو فأكثر) تحليلًا جنائيًا لتقنية البلوك تشين، مما يضيف من أسبوعين إلى أربعة أسابيع إلى الجداول الزمنية.
• القيود المصرفية: لا تزال بعض البنوك الإسبانية مترددة في معالجة المعاملات المتعلقة بالعملات المشفرة، ولا تتطلب جميع صكوك التوثيق العملة الورقية.
• تباين المحصول الإقليمي: توفر المناطق الداخلية عوائد إيجارية أقل (3-4٪) مقارنة بالمناطق الساحلية (6-7٪)، مما يتطلب اختيارًا دقيقًا للموقع لأغراض الاستثمار.

الفرصة

• الوضوح التنظيمييوفر نظام MiCA إطار عمل متناسقًا على مستوى الاتحاد الأوروبي، مما يعزز حماية المستثمرين ويقلل من الاحتيال من خلال المتطلبات الموحدة.
• أساسيات السوق القويةإن ارتفاع أسعار العقارات بمعدل 12.8% سنوياً، بالإضافة إلى عوائد الإيجار الإجمالية التي تتجاوز عوائد السندات الحكومية (3.1%)، يدعم جدوى الاستثمار.
• كفاءة المعاملاتيمكن أن تقلل معاملات العملات المشفرة من تأخيرات التحويلات البنكية وربما تخفض رسوم المعاملات بنسبة 1-2٪.
• حصاد الخسارة الضريبيةيمكن تعويض الخسائر الرأسمالية بالمكاسب وترحيلها لمدة أربع سنوات، مما يوفر مرونة في التخطيط الضريبي.
• إمكانات النمولا تزال أسعار العقارات في العديد من المناطق الإسبانية أقل من ذروتها في عامي 2007 و2008 بالقيمة الحقيقية، مما يشير إلى إمكانية استمرار ارتفاع الأسعار. ويتوقع قسم الأبحاث في بنك كايكسا نموًا في الأسعار بنسبة 10% في عام 2025 و6.3% في عام 2026.

الأسئلة الشائعة (FAQs)