Immobilienkauf mit Kryptowährung in der Schweiz: Alles, was Sie im Jahr 2026 wissen müssen

Wichtige Highlights

• Das DLT-Gesetz von 2021 ermöglicht direkte Krypto-zu-Immobilien-Transaktionen mit in der Blockchain registrierten Urkunden.
• In der Schweiz werden private Kryptotransaktionen nicht besteuert, die kantonalen Vermögenssteuern liegen zwischen 0.1 % und 1 %.
• Lex Friedrich erlaubt Käufern von außerhalb der EU/EFTA Immobilienkäufen mit Obergrenzen, und es stehen auch Optionen für eine goldene Aufenthaltsgenehmigung zur Verfügung.

Die wirtschaftliche Lage für Bürger und Ausländer im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien in der Schweiz

Quelle: Wikipedia

Die Schweizer Wirtschaft wird im Jahr 2025 mit der für sie typischen Präzision arbeiten und ein BIP-Wachstum von 1.8 % bis 2.0 % beibehalten, das von Exporten in den Bereichen Präzisionsfertigung, Pharmazeutika und Finanzdienstleistungen getragen wird.

Für die Schweizer Bürger zeichnen die Wirtschaftsindikatoren ein günstiges Bild: Das mittlere Haushaltseinkommen erreicht 76,200 CHF (inflationsbereinigt auf das Jahr 2023), die Arbeitslosenquote liegt bei 2.3 % und die Inflation bleibt mit 1.2 % unter Kontrolle.

Schweizer Bürger

Der Binnenmarkt bietet mit wettbewerbsfähigen Hypothekenzinsen von 1.5–2.5 % bei einer Laufzeit von 10 Jahren einen guten Zugang zu Wohnraum. Kantonale Vermögenssteuern fallen mit 0.05–1 % auf Nettovermögen über 100,000 CHF an, wobei Freibeträge für selbstgenutztes Wohneigentum bis zu einem Wert von 200,000 CHF eine gewisse Entlastung bieten. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum stellt jedoch weiterhin eine Herausforderung dar. 

Die durchschnittlichen Wohnungspreise sind auf 10,239.91 CHF pro Quadratmeter (ca. 10,239.91 USD bzw. etwa 0.18 BTC / 3.63 ETH) gestiegen, was einem jährlichen Anstieg von 3–5 % entspricht. Dieser Preisanstieg ist auf einen chronischen Angebotsmangel zurückzuführen, da die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dem Wachstum der Haushalte laut Daten des Bundesamts für Wohnungsbau jährlich um 20,000 Einheiten hinterherhinkt.

Quelle: Pexels

Die Mietbelastung verdeutlicht das Ausmaß der finanziellen Schwierigkeiten: Haushalte mit einem Einkommen unter 80,000 CHF wenden durchschnittlich 29.1 % ihres Einkommens für Wohnen auf, in Metropolregionen wie Zürich und Genf sind es sogar 35.7 %. In diesen urbanen Zentren sind nur noch 41 % der Mietwohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen bezahlbar, verglichen mit 80 % des bezahlbaren Wohnraums für Geringverdiener außerhalb der Großstädte.

Ausländische Investoren

Internationale Käufer agieren auf dem Schweizer Immobilienmarkt im Rahmen des Lex Friedrich, der Offenheit und Souveränität in Einklang bringt. 

Käufer aus Nicht-EU/EFTA-Staaten können Zweitwohnungen oder Gewerbeimmobilien erwerben, allerdings gelten Einschränkungen. In Regionen wie Genf und Waadt ist der Kauf auf 10 % des Wohnungsbestands einer Gemeinde begrenzt, in bestimmten Gebieten gelten sogar gänzliche Verbote. 

Es gibt insbesondere keine Gegenseitigkeitsanforderungen, sodass Investoren aus den USA oder den VAE ihre Transaktionen über notariell beglaubigte Erklärungen abwickeln können.

Ausländische Käufer müssen Erwerbssteuern von 3-5% sowie Notar- und Katastergebühren von 0.25-1% entrichten. Für Investoren gilt jedoch eine teilweise Rückerstattung. Zu den Wegen zur Erlangung des Aufenthaltsrechts gehören die Zahlung einer Pauschalsteuer (CHF 200,000-400,000 jährlicher Pauschalbetrag für vermögende Privatpersonen) oder die Gründung von Unternehmen mit Investitionen von CHF 1 Million+, die häufig durch Immobilien besichert sind.

Die Mietrenditen liegen landesweit im Durchschnitt bei etwa 2.5 % bis 3.5 % und erreichen in Lugano bis zu 4 %. Dies ist zwar niedriger als der EU-Durchschnitt, wird aber aufgrund der Stabilität des Marktes geschätzt. Für internationale Investoren bietet die Schweiz politische Neutralität, ein AAA-Rating und den Schweizer Franken als sicheren Hafen in der Eurozone. Rund 15 % der Haushalte zahlen monatliche Hausgeldzahlungen in Höhe von durchschnittlich 200 CHF.

Der Status von Kryptowährungen in der Schweiz

Quelle: Pexels

Die Schweiz hat sich im Jahr 2025 als globales Epizentrum der Kryptowährungsinnovation etabliert. Das „Crypto Valley“ in Zug beherbergt über 900 Blockchain-Unternehmen aus den Bereichen Bankwesen, Immobilien und Technologie.

Der regulatorische Rahmen für Kryptowährungen in der Schweiz

Das Bundesgesetz über die Distributed-Ledger-Technologie (DLT-Gesetz) von 2021 revolutionierte die Kryptolandschaft der Schweiz durch:

• Einstufung von Kryptowährungen als Vermögenswerte mit Rechtsgültigkeit
• Einführung von Registerwertrechten, die ausschließlich über Blockchain-Register übertragbar sind und Integritätsstandards erfüllen.
• Änderung des Gesetzes über die Finanzmarktinfrastruktur zur Lizenzierung von DLT-Handelssystemen als Finanzintermediäre, die den AML/KYC-Anforderungen unterliegen.
• Einführung von Insolvenzschutz durch Vermögenstrennung für Verwahrer
• Ausweitung der Fintech-Lizenzen auf DLT-Aktivitäten bis zu 100 Millionen CHF an Einlagen (unverzinsliche Kryptowährung)
• Neudefinition von Wertpapieren gemäß FinSA, um tokenisierte Rechte einzubeziehen

Plattformen wie SIX Digital Exchange (SDX) ermöglichen nun die Emission, den Handel und die Verwahrung von Wertpapieren zwischen Unternehmen im Rahmen dieses Systems. 

Mining ist für den persönlichen Gebrauch weiterhin unreguliert und von den Finanzintermediationsregeln gemäß FinSA und AMLA ausgenommen, während Staking-Dienste Risikohinweise und eine Trennung der Vermögenswerte erfordern.

CARF-Implementierung

Der im Juni 2025 verabschiedete und am 1. Januar 2026 in Kraft getretene Rahmen für die Meldung von Krypto-Assets (erste Börsen ab 2027) verpflichtet Anbieter, darunter Börsen und Wallets, zur jährlichen Meldung von Transaktionen über 50,000 US-Dollar. Damit passt sich die Schweiz den OECD-Standards in 74 Partnerländern (EU, Vereinigtes Königreich, G20 ohne USA, China und Saudi-Arabien) an; die Selbstverwahrung bleibt jedoch ausgenommen.

Immobilienkauf mit Kryptowährung in der Schweiz

Quelle: Pexels

Der Schweizer Immobiliensektor hat Kryptowährungszahlungen nahtlos über eine DLT-registrierte Infrastruktur integriert, wodurch direkte Transaktionen ohne obligatorische Fiat-Umrechnung möglich sind.

Gemäß dem DLT-Gesetz von 2021 können Käufer Immobilienkäufe wie folgt abwickeln:

1. Direkte Wallet-ÜberweisungenZahlungen von Krypto-Wallets an in Blockchains registrierte Ledger
2. Kantonale RegistrierungDie Grundbücher in Zug und Tessin protokollieren Transaktions-IDs (TXIDs) nach sechs Blockchain-Bestätigungen.
3. BeglaubigungAMLA-konforme Notare überwachen die KYC-Verfahren für Schlüsselverwalter.
4. Geschichte: Der Prozess wurde im Vergleich zu herkömmlichen Methoden von Monaten auf Tage verkürzt.
5. GebührenstrukturNotargebühren in Höhe von 0.25-1 % des Transaktionswertes

Lizenzierte Agenturen ermöglichen Transaktionen über von der FINMA geprüfte Verwahrstellen, wobei Stablecoins zunehmend zur Absicherung der CHF-Volatilität eingesetzt werden. 

Das Federal Housing Office weist darauf hin, dass diese Zahlungsflexibilität insbesondere für Käufer attraktiv ist, die mit Marktengpässen zu kämpfen haben, da 2.8 % der Mieterhaushalte ihre Budgetgrenzen überschreiten.

Immobilienagenturen in der Schweiz, die Kryptowährungen akzeptieren

Agenturname	Krypto akzeptiert	Einzelheiten zur Zahlungsmethode
Engel & Völkers Schweiz	BTC, ETH, wichtige Token	Luxusfokus mit Krypto-Börsenintegration; akzeptiert hochpreisige Käufe (z. B. Chalets ab CHF 10 Mio.), Umrechnung über Partner wie CoinsPaid für eine reibungslose notarielle Beurkundung
Crypto Emporium	BTC, ETH, SOL, DOGE, USDT und andere wichtige Kryptowährungen	Reduziert die Gebühren für den Immobilienerwerb über traditionelle Bankgeschäfte, indem es seinen Kunden ermöglicht, direkt in Kryptowährung zu bezahlen.
Bithome	BTX, ETH, Stablecoins und andere wichtige Kryptowährungen	Senden Sie einen vorab vereinbarten Kryptobetrag mit Ihrer bevorzugten Wallet an die von Bithome angegebene Adresse und erhalten Sie anschließend eine Transaktionsbestätigung.

Engel & Völkers

Über das Unternehmen

Engel & Völkers ist seit über 45 Jahren auf hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert. Mit mehr als 16,700 Mitarbeitern in über 35 Ländern und an 1,000 Standorten ermöglicht das Unternehmen Luxusimmobilientransaktionen, einschließlich des Kaufs von Immobilien mit Kryptowährungen durch etablierte Partnerschaften.

Akzeptierte Kryptowährungen

BTC, ETH, wichtige Token

Transaktionsprozess

Der Kauf von Luxusimmobilien wird durch die Integration von Kryptobörsen über Partner wie CoinsPaid erleichtert. Transaktionen im High-End-Bereich werden in der Blockchain abgewickelt, was eine reibungslose notarielle Beurkundung für Immobilien im Wert von über 10 Millionen CHF, darunter Chalets und Luxusresidenzen, ermöglicht.

Crypto Emporium

Über das Unternehmen

Crypto Emporium ist die führende Plattform für den Erwerb von Schweizer Immobilien mit Kryptowährung. Das 2018 als weltweit erster reiner Kryptowährungs-Onlineshop gegründete Unternehmen verbindet Käufer mit vertrauenswürdigen, sorgfältig geprüften Verkäufern exklusiver Schweizer Immobilien.

Akzeptierte Kryptowährungen

BTC, ETH, SOL, DOGE, USDT und andere wichtige Kryptowährungen

Transaktionsprozess

Entdecken Sie Unterkünfte, darunter moderne Stadtapartments und traditionelle Alpenchalets. Kryptowährungen vereinfachen Transaktionen, indem sie hohe Bankgebühren eliminieren und Bearbeitungszeiten verkürzen. Alle Unterkünfte sind für Krypto-Transaktionen mit einem schnellen und sicheren Verfahren vorbereitet.

Bithome

Über das Unternehmen

Bithome verbindet Immobilienmakler mit Krypto-Besitzern weltweit und arbeitet dabei mit UTRUST, einem führenden Anbieter von Kryptowährungs-Zahlungslösungen, zusammen. Die Plattform ermöglicht den Kauf von Immobilien rund um den Globus mit den sichersten Kryptowährungen und modernster Blockchain-Sicherheit.

Akzeptierte Kryptowährungen

Bitcoin (BTC), Ethereum (ETH), Stablecoins und andere wichtige Kryptowährungen

Transaktionsprozess

Wählen Sie eine Immobilie auf der Bithome-Website aus und kontaktieren Sie den Eigentümer, um Konditionen und Preise zu vereinbaren. Beide Parteien legen Datum, Uhrzeit und Transaktionsbetrag fest. Senden Sie den Kryptobetrag mit Ihrer bevorzugten Wallet an die angegebene Adresse und erhalten Sie anschließend eine Transaktionsbestätigung.

Welche Regionen in der Schweiz sind derzeit die begehrtesten Immobilienregionen?

Laut Daten des Bundesamts für Wohnungswesen (BAF) weist der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2025 ein konzentriertes Wachstum in bestimmten Regionen auf. Der nationale Durchschnittspreis liegt bei 10,239.91 CHF pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 4-6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, während gleichzeitig ein Angebotsdefizit von 20,000 Einheiten besteht. 

Die nationalen Renditen liegen im Durchschnitt bei 2.5-3.5 %, wobei 80 % des bezahlbaren Wohnraums für einkommensschwache Haushalte außerhalb der Ballungszentren erhalten bleiben.

Zu den heißesten Regionen gehören unter anderem:

Zug

Quelle: TieTalent

• Preis: ~CHF 12,000/m²
• Ausbeute: 4 %
• Wachstum: 15% Nachfrageanstieg, getrieben von über 900 Blockchain-Unternehmen
• InfrastrukturDLT-freundliche kantonale Register, die seit 2021 Pionierarbeit bei TXID-Urkunden leisten
• BerufungVillenviertel mit Blick auf den Zugersee ziehen Blockchain-Unternehmer an

Lugano

Quelle: Die WTA

• PreisCHF 11,500/m² (plus 5 %)
• Ausbeute: 3.5 %
• Krypto-IntegrationBTC/USDT-Status als gesetzliches Zahlungsmittel; LVGA-Token-Ökosystem
• Markt: Seegrundstücke im mediterranen Stil mit tokenisierten Immobilien-Pilotprojekten
• OutlookDie Umsetzung von CARF 2026 steigert die Attraktivität für Inhaber digitaler Vermögenswerte

Zürich

Quelle: Winalist

• Preis: 5,037 €/m²-Äquivalent in Premiumlagen wie Seefeld
• Ausbeute: 2.8 %
• Wachstum: 11 % Wertsteigerung bei 25 % Bevölkerungswachstum der im Ausland lebenden Ausländer
• InfrastrukturBitcoin-Geldautomaten seit 2014; Präsenz auf der SDX-Plattform
• HerausforderungNur 41 % der Mietwohnungen sind für Durchschnittsverdiener bezahlbar.

Genf

Quelle: Winalist

• PreisCHF 13,000/m² (7 % jährliche Steigerung)
• Ausbeute: 3 %
• Markt: Cologny und das Diplomatenviertel ziehen vermögende Privatpersonen an
• IncentivePauschalbesteuerungsoptionen
• ZwangEin Angebotsmangel von 5,000 Wohneinheiten treibt die Mietbelastung auf 35.7 % des Einkommens

Basel und Lausanne

Quelle: Der Standard

• PreisCHF 9,500-10,500/m²
• Basler Rendite: 6 % (Boom im Pharmasektor)
• Lausanner AppellAkademische Einrichtungen fördern grenzüberschreitende Talente
• Markt: Einstiegspunkte im mittleren Preissegment für europäische Käufer

Zu den weiteren Luxussegmenten gehören die St. Moritz und Engadin-Täler.

Herausforderungen & Chancen

Regulatorische Komplexität

• Die Integritätsanforderungen des DLT-Gesetzes für die Blockchain können nicht konforme Transaktionen um 4-6 Wochen verzögern.
• Die Umsetzung der CARF-Vorschriften im Jahr 2026 erfordert eine sorgfältige Meldung von Transaktionen über 50,000 USD.
• Die Überprüfung von Stablecoins durch die FINMA hinsichtlich Ausfallgarantien birgt das Risiko einer Neuklassifizierung tokenisierter Immobilien.

Kantonale Variationen

• Das liberale System von Zug steht in scharfem Kontrast zu den Beschränkungen des Lex Friedrich im Waadtland.
• Die Steuern auf ausländische Unternehmenserwerbe erreichen in bestimmten Kantonen 5 %.
• Die forensische Analyse von Geldwäschebekämpfungsmaßnahmen, die detaillierte Wallet-Historien erfordert, verhindert etwa 20 % der grenzüberschreitenden Transaktionen.

Bezahlbarkeitsdruck

• Laut FHO-Daten eignen sich nur 41 % der Börsennotierungen in Basel/Zürich für mittlere Einkommensgruppen.
• 2.8 % der Mieterhaushalte überschreiten ihre Budgetgrenzen.
• In den wichtigsten Märkten bestehen mittelfristig weiterhin Angebotslücken von 15,000 Einheiten.

Marktvolatilität

• Auch Stablecoins bergen in Zeiten hohen Handelsvolumens Konvertierungsrisiken.
• In städtischen Zentren steigt der Immobilienpreis (3-5 % jährlich) schneller als das Einkommenswachstum.

Obwohl die oben genannten Punkte Herausforderungen beim Immobilienerwerb mit Kryptowährungen in der Schweiz darstellen, bietet das Land dennoch zahlreiche Möglichkeiten, die anderswo selten sind. Hier einige Beispiele:

Rechtlicher Schutz

• Die Insolvenztrennung von DLT reduziert die Kontrahentenrisiken durch SDX-Verwahrung um etwa 70 %.
• Der Vermögensschutz ist stärker als bei traditionellen Beteiligungen.

Steuervorteile

• 0 % Kapitalertragsteuer auf private Krypto-Transaktionen (gegenüber 19–28 % in vergleichbaren EU-Märkten)
• Mehrwertsteuerbefreite Kryptobörsen
• Abzugsfähige Verluste für professionelle Händler
• Überlegene Renditen (3.5 % in Lugano) im Vergleich zu Schweizer Anleihen (1.5 %)

Infrastrukturführung

• Die über 900 Unternehmen im Crypto Valley leisten Pionierarbeit bei der Integration von NFTs in Kunst-/Luxus-Hybridimmobilien.
• 23 % nationale Adoptionsrate (EU-weit hoch), was institutionelle Kapitalflüsse ankurbelt.
• Platz 11 im Henley-Index, zieht internationale Investitionen an

Transaktionseffizienz

• Direkte BTC/ETH/USDT-Zahlungen in Zug/Lugano beschleunigen die Abwicklung.
• Gebührenreduzierung von ca. 2 % gegenüber internationalen Überweisungen
• Bei DLT-registrierten Transaktionen werden die Transaktionen in Tagen statt Monaten abgewickelt.

Bruchgesellschaftsrecht

• Plattformen wie SwissRealCoin ermöglichen den Zugang zu Immobilien im Wert von über 10 Millionen CHF durch Tokenisierung.
• Demokratisierung des Zugangs zu erstklassigen Gewerbeimmobilien

Internationale Konformität

• CARF-Anpassung an 74 OECD-Partner, Verbesserung der Transparenz
• Pauschalbesteuerung lockt vermögende Privatpersonen an, die einen Wohnsitz anstreben.

Für Inhaber digitaler Vermögenswerte stellt die Schweiz eine einzigartige Konvergenz dar: etablierte Eigentumsrechte treffen auf Blockchain-Innovation, Nullbesteuerung von Kapitalgewinnen auf institutionelle Verwahrung und alpine Stabilität auf technologische Spitzentechnologie – so entsteht ein Markt, auf dem Krypto-Tresore direkt in greifbare Immobilienvermögen umgewandelt werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Fazit

Die Schweiz wird 2025 eine Vorreiterrolle im Bereich kryptobasierter Immobilien einnehmen und jahrhundertealte Traditionen im Immobilienrecht mit Blockchain-Innovationen verbinden. Die hohe Krypto-Akzeptanzrate von 23 %, über 900 Blockchain-Unternehmen im Crypto Valley und das wegweisende DLT-Gesetz schaffen ein einzigartiges Ökosystem für Inhaber digitaler Vermögenswerte, die in Sachwerte investieren möchten.

Mit 0 % Kapitalertragsteuer auf private Kryptotransaktionen, optimierten, per Blockchain registrierten Urkunden, die die Abwicklungszeiten von Monaten auf Tage verkürzen, und der direkten Akzeptanz von BTC, ETH und Stablecoins durch große Behörden hat die Schweiz traditionelle Hürden beim grenzüberschreitenden Immobilienerwerb beseitigt. Immobilienpreise von durchschnittlich 10,239.91 CHF pro Quadratmeter spiegeln starke Fundamentaldaten wider: ein BIP-Wachstum von 1.8–2.0 %, eine Arbeitslosenquote von 2.3 % und eine Inflation von 1.2 %. Gleichzeitig bieten begehrte Standorte wie Zug (12,000 CHF/m²) und Lugano (11,500 CHF/m²) attraktive Renditen zwischen 3.5 und 4 %.

Es bestehen weiterhin Herausforderungen, darunter kantonale Regulierungsunterschiede, der Druck auf die Bezahlbarkeit in urbanen Zentren, wo nur 41 % der Angebote für Durchschnittsverdiener geeignet sind, und die ab 2026 geltenden CARF-Berichtspflichten. Dennoch überwiegen die Chancen die Hindernisse: Insolvenzgeschützte DLT-Verwahrung, tokenisierte Bruchteilseigentum an Immobilien im Wert von über 10 Millionen CHF und institutionelle Infrastruktur durch Plattformen wie SDX positionieren die Schweiz einzigartig.

Für den Weltbürger, der mit Inflation, hohen Zinsen und Schwierigkeiten bei grenzüberschreitenden Zahlungen zu kämpfen hat, bietet der Schweizer Krypto-Immobilienmarkt eine überzeugende Lösung: Hier wandelt sich digitales Vermögen nahtlos in alpine Stabilität um, regulatorische Klarheit trifft auf finanzielle Privatsphäre, und die Blockchain-Technologie sichert generationenübergreifende Vermögenswerte, die so beständig sind wie das Matterhorn selbst.