Acheter un bien immobilier en Suisse avec des cryptomonnaies : tout ce que vous devez savoir en 2026

Faits saillants

• La loi DLT de 2021 autorise les transactions directes entre cryptomonnaies et biens immobiliers grâce à des actes enregistrés sur la blockchain.
• La Suisse n'impose aucune plus-value sur les transactions privées en cryptomonnaies, et les impôts cantonaux sur la fortune varient de 0.1 % à 1 %.
• Lex Friedrich autorise les acheteurs non-UE/AELE avec des plafonds de propriété, et des options de résidence dorée sont également disponibles.

Situation économique pour les citoyens et les étrangers en matière d'acquisition de biens immobiliers en Suisse

Source: Wikipédia

L'économie suisse en 2025 fonctionne avec sa précision caractéristique, maintenant une croissance du PIB de 1.8 % à 2.0 %, tirée par les exportations dans les secteurs de la fabrication de précision, des produits pharmaceutiques et des services financiers.

Pour les citoyens suisses, les indicateurs économiques dressent un tableau favorable : le revenu médian des ménages atteint 76 200 CHF (ajusté en dollars de 2023), le chômage se situe à 2.3 % et l’inflation reste contenue à 1.2 %.

Citoyens suisses

Le marché intérieur offre une bonne accessibilité grâce à des taux d'emprunt hypothécaire compétitifs, oscillant entre 1.5 % et 2.5 % pour des durées fixes de 10 ans. L'impôt cantonal sur la fortune s'applique à des taux compris entre 0.05 % et 1 % sur le patrimoine net excédant 100 000 CHF, bien que des exonérations soient prévues pour les résidences principales jusqu'à 200 000 CHF. Cependant, l'accès au logement reste un défi. 

Le prix moyen des appartements a atteint 10 239,91 CHF par mètre carré (environ 10 239,91 $, soit approximativement 0.18 BTC / 3.63 ETH), ce qui représente une hausse annuelle de 3 à 5 %. Cette flambée s'explique par une pénurie chronique de logements : selon les données de l'Office fédéral du logement, le nombre de logements mis en chantier accuse un retard de 20 000 unités par an par rapport à la croissance du nombre de ménages.

Source: Pexels

Le poids des loyers révèle la difficulté de se loger : les ménages gagnant moins de 80 000 CHF consacrent en moyenne 29.1 % de leurs revenus au logement, un chiffre qui atteint 35.7 % dans les métropoles comme Zurich et Genève. Dans ces centres urbains, seulement 41 % des logements locatifs restent abordables pour les ménages à revenus moyens, contre 80 % des logements sociaux considérés comme abordables en dehors des grandes villes.

Investisseurs étrangers

Les acheteurs internationaux opèrent sur le marché immobilier suisse dans le cadre de la Lex Friedrich, qui concilie ouverture et souveraineté. 

Les acheteurs non ressortissants de l'UE/AELE peuvent acquérir des résidences secondaires ou des biens immobiliers commerciaux, bien que des restrictions s'appliquent et que les achats soient plafonnés à 10 % du parc de logements d'une commune dans des régions comme Genève et Vaud, avec des interdictions pures et simples dans certaines zones. 

Il convient de noter qu'aucune exigence de réciprocité n'existe, ce qui permet aux investisseurs américains ou émiratis de procéder par le biais de déclarations notariées.

Les acheteurs étrangers sont soumis à des taxes d'acquisition de 3 à 5 %, plus des frais de notaire et de cadastre de 0.25 à 1 %, bien qu'une récupération partielle s'applique aux investisseurs et que les voies d'accès à la résidence comprennent une imposition forfaitaire (taux annuel fixe de 200 000 à 400 000 CHF pour les personnes fortunées) ou la création d'entreprises avec des investissements de plus d'un million de CHF, souvent garantis par des biens immobiliers.

Le rendement locatif moyen se situe entre 2.5 % et 3.5 % en Suisse, atteignant 4 % à Lugano. Ce taux, inférieur à la moyenne européenne, est apprécié pour sa stabilité. Pour les investisseurs internationaux, la Suisse offre une neutralité politique, une notation de crédit AAA et un franc suisse qui constitue une valeur refuge face à la volatilité de la zone euro. Environ 15 % des ménages paient des charges équivalentes à celles d'une association de propriétaires, d'un montant moyen de 200 CHF par mois.

L'état des cryptomonnaies en Suisse

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En 2025, la Suisse s'est imposée comme l'épicentre mondial de l'innovation en matière de cryptomonnaies, avec la « Crypto Valley » de Zug qui abrite plus de 900 entités blockchain couvrant les secteurs bancaire, immobilier et technologique.

Le cadre réglementaire des cryptomonnaies en Suisse

La loi fédérale de 2021 sur la technologie des registres distribués (loi DLT) a révolutionné le paysage crypto suisse en :

• Reconnaître que les cryptomonnaies sont des actifs ayant qualité juridique
• Introduction de titres basés sur la blockchain (Registerwertrecht) transférables exclusivement via des registres blockchain répondant aux normes d'intégrité
• Modifier la loi sur les infrastructures des marchés financiers afin d'autoriser les systèmes de négociation DLT en tant qu'intermédiaires financiers soumis aux exigences en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et de connaissance du client (LCB-FT).
• Mise en place de protections en cas de faillite grâce à la ségrégation des actifs pour les dépositaires
• Extension des licences Fintech aux activités DLT jusqu'à 100 millions de francs suisses de dépôts (cryptomonnaies sans intérêts)
• Redéfinir les valeurs mobilières au sens de la LSFin pour y inclure les droits tokenisés

Des plateformes comme SIX Digital Exchange (SDX) facilitent désormais l'émission, le négoce et la conservation de titres B2B dans ce cadre. 

L'exploitation minière reste non réglementée pour un usage personnel et exemptée des règles d'intermédiation financière en vertu de la LSFin et de la LMA, tandis que les services de staking exigent la divulgation des risques et la ségrégation des actifs.

Mise en œuvre du CARF

Approuvé en juin 2025 et applicable à compter du 1er janvier 2026 (premières plateformes d'échange en 2027), le cadre réglementaire relatif à la déclaration des crypto-actifs impose aux fournisseurs, y compris les plateformes d'échange et les portefeuilles numériques, de déclarer annuellement les transactions supérieures à 50 000 USD. Ce cadre aligne la Suisse sur les normes de l'OCDE en vigueur dans 74 juridictions partenaires (UE, Royaume-Uni, G20 hors États-Unis, Chine et Arabie saoudite), l'autoconservation restant toutefois exemptée.

Acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies en Suisse

Source: Pexels

Le secteur immobilier suisse a parfaitement intégré les paiements en cryptomonnaie grâce à une infrastructure enregistrée sous la technologie DLT, permettant des transactions directes sans conversion obligatoire en monnaie fiduciaire.

En vertu de la loi DLT de 2021, les acheteurs peuvent effectuer des acquisitions immobilières par le biais de :

1. Transferts directs vers un portefeuille électroniquePaiements depuis des portefeuilles crypto vers des registres enregistrés sur la blockchain
2. Inscription cantonaleLes registres fonciers de Zoug et du Tessin enregistrent les identifiants de transaction (TXID) après six confirmations sur la blockchain.
3. NotarisationDes notaires conformes à la loi AMLA supervisent les procédures de connaissance du client (KYC) pour les intermédiaires détenant des clés.
4. ForumLe processus a été réduit de plusieurs mois à quelques jours par rapport aux méthodes traditionnelles.
5. Structure de fraisFrais de notaire : 0.25 à 1 % de la valeur de la transaction

Les agences agréées facilitent les transactions par l'intermédiaire de dépositaires agréés par la FINMA, les stablecoins étant de plus en plus utilisés pour se prémunir contre la volatilité du CHF. 

Le Bureau fédéral du logement note que cette flexibilité de paiement séduit particulièrement les acheteurs confrontés à des pénuries sur le marché, où 2.8 % des ménages locataires dépassent leurs contraintes budgétaires.

Agences immobilières acceptant les cryptomonnaies en Suisse

Nom d'agence	Crypto acceptée	Détails du mode de paiement
Engel & Völkers Suisse	Bitcoin, ETH, principaux jetons	Spécialisée dans le luxe et intégrant une plateforme d'échange de cryptomonnaies, elle accepte les achats haut de gamme (par exemple, chalets de plus de 10 millions de francs suisses) et propose des conversions via des partenaires comme CoinsPaid pour une formalité notariale simplifiée.
Crypto Emporium	BTC, ETH, SOL, DOGE, USDT et autres cryptomonnaies majeures	Réduit les frais liés à l'acquisition de biens immobiliers par le biais des banques traditionnelles en permettant à ses clients de payer directement en crypto-monnaie.
Bithome	BTX, ETH, stablecoins et autres cryptomonnaies majeures	Envoyez un montant de cryptomonnaie convenu au préalable à l'adresse fournie par Bithome en utilisant votre portefeuille préféré, puis recevez une confirmation de transaction.

Engel et Völkers

À propos de l'entreprise

Engel & Völkers est spécialisé depuis plus de 45 ans dans les services immobiliers résidentiels et commerciaux haut de gamme. Fort de plus de 16 700 collaborateurs répartis dans plus de 35 pays et 1 000 implantations, le groupe facilite les transactions immobilières de luxe, y compris les acquisitions immobilières via cryptomonnaie grâce à des partenariats établis.

Crypto-monnaies acceptées

Bitcoin, ETH, principaux jetons

Processus de transaction

L'acquisition de biens immobiliers de luxe est facilitée par l'intégration de plateformes d'échange de cryptomonnaies via des partenaires tels que CoinsPaid. Les transactions sont traitées sur la blockchain pour les achats haut de gamme, permettant une signature notariale sans faille pour les biens d'une valeur supérieure à 10 millions de francs suisses, y compris les chalets et les résidences de luxe.

Crypto Emporium

À propos de l'entreprise

Crypto Emporium est la plateforme de référence pour l'acquisition de biens immobiliers suisses en cryptomonnaie. Lancée en 2018, première boutique en ligne au monde exclusivement dédiée aux cryptomonnaies, elle met en relation acheteurs et vendeurs de confiance, rigoureusement sélectionnés, proposant des propriétés suisses exclusives.

Crypto-monnaies acceptées

BTC, ETH, SOL, DOGE, USDT et autres cryptomonnaies majeures

Processus de transaction

Découvrez des propriétés allant des appartements citadins contemporains aux chalets alpins traditionnels. Les transactions en cryptomonnaie sont simplifiées grâce à l'élimination des frais bancaires élevés et à la réduction des délais de traitement. Toutes les propriétés sont équipées pour les transactions en cryptomonnaie, avec un processus rapide et sécurisé.

Bithome

À propos de l'entreprise

Bithome met en relation des agents immobiliers et des détenteurs de cryptomonnaies du monde entier, en partenariat avec UTRUST, une solution de paiement en cryptomonnaies de premier plan. Leur plateforme permet l'achat de biens immobiliers partout dans le monde en utilisant les cryptomonnaies les plus robustes grâce à une sécurité blockchain de pointe.

Crypto-monnaies acceptées

Bitcoin, ETH, stablecoins et autres cryptomonnaies majeures

Processus de transaction

Choisissez un bien immobilier sur le site Bithome, puis contactez le propriétaire pour convenir des conditions et du prix. Fixez ensuite une date, une heure et le montant de la transaction. Envoyez le montant en cryptomonnaie à l'adresse indiquée via votre portefeuille électronique préféré, puis recevez une confirmation de transaction.

Quelles sont les régions les plus dynamiques du marché immobilier suisse ?

Le marché immobilier suisse de 2025 affiche une croissance concentrée dans certaines régions, avec des moyennes nationales de 10 239,91 CHF par mètre carré, reflétant des gains de 4 à 6 % d'une année sur l'autre, dans un contexte de déficit d'offre de 20 000 unités, selon les données de l'Office fédéral du logement. 

Les rendements nationaux se situent en moyenne entre 2.5 et 3.5 %, 80 % des logements sociaux restant abordables en dehors des centres urbains.

Parmi les régions les plus chaudes, on trouve :

Zoug

Source: TieTalent

• Tarifs et Prix: ~CHF 12 000/m²
• Rendement:% 4
• CroissanceAugmentation de la demande de 15 % générée par plus de 900 entreprises blockchain
• InfrastructureLes registres cantonaux favorables à la technologie DLT font figure de pionniers en matière d'actes TXID depuis 2021
• AppelDes ensembles de villas surplombant le lac de Zuger attirent les entrepreneurs de la blockchain

Lugano

Source: La WTA

• Tarifs et Prix: CHF 11 500/m² (en hausse de 5 %)
• Rendement:% 3.5
• Intégration cryptographique: Statut légal du BTC/USDT ; écosystème du jeton LVGA
• Aperçu: Propriétés lacustres de style méditerranéen avec des projets pilotes immobiliers tokenisés
• PerspectivesLa mise en œuvre du CARF 2026 renforce son attrait pour les détenteurs d'actifs numériques

Zurich

Source: Gagnant

• Tarifs et Prix: 5 037 €/m² équivalent dans des quartiers haut de gamme comme Seefeld
• Rendement:% 2.8
• Croissance: Appréciation de 11 % avec une croissance de la population expatriée de 25 %
• InfrastructureDistributeurs automatiques de bitcoins depuis 2014 ; présence sur la plateforme SDX
• ChallengeSeulement 41 % des logements locatifs sont abordables pour les personnes à revenus moyens.

Genève

Source: Gagnant

• Tarifs et Prix: CHF 13 000/m² (augmentation annuelle de 7 %)
• Rendement:% 3
• AperçuCologny et le quartier diplomatique attirent les personnes fortunées
• MotivationOptions d'imposition forfaitaire
• ContrainteUne pénurie de 5 000 logements fait grimper le fardeau locatif à 35.7 % des revenus.

Bâle et Lausanne

Source: Le Standard

• Tarifs et Prix: CHF 9,500-10,500/sqm
• Rendement de Bâle: 6 % (essor du secteur pharmaceutique)
• Appel de LausanneLes institutions académiques, moteurs de talents transfrontaliers
• AperçuPoints d'entrée de gamme intermédiaires pour les acheteurs européens

Parmi les autres segments de luxe, on trouve : St. Moritz et Vallées de l'Engadine.

Défis et opportunités

Complexité réglementaire

• Les exigences d'intégrité de la blockchain prévues par la loi DLT peuvent retarder les transactions non conformes de 4 à 6 semaines.
• La mise en œuvre du CARF en 2026 exige un reporting méticuleux pour les transactions supérieures à 50 000 USD.
• L'examen minutieux des stablecoins par la FINMA concernant les garanties de défaut risque d'entraîner une reclassification de l'immobilier tokenisé.

Variations cantonales

• Le cadre libéral de Zug contraste fortement avec les restrictions de la Lex Friedrich de Vaud.
• Les taxes sur les acquisitions étrangères atteignent 5 % dans certains cantons.
• Les analyses forensiques en matière de lutte contre le blanchiment d'argent, qui nécessitent un historique détaillé des portefeuilles, permettent de dissuader environ 20 % des transactions transfrontalières.

Pressions sur l'accessibilité financière

• Seulement 41 % des cotes de Bâle/Zurich conviennent aux personnes aux revenus moyens, selon les données de FHO.
• 2.8 % des ménages locataires dépassent leurs contraintes budgétaires
• Des déficits d'approvisionnement à moyen terme de 15 000 unités persistent sur les principaux marchés.

Volatilité du marché

• Même les stablecoins comportent des risques de conversion pendant les périodes de forte activité.
• L'appréciation des prix de l'immobilier (3 à 5 % par an) dépasse la croissance des revenus dans les centres urbains.

Bien que tous les obstacles mentionnés ci-dessus constituent des défis à surmonter lors de l'acquisition d'un bien immobilier en cryptomonnaie en Suisse, le pays offre néanmoins plusieurs opportunités rares ailleurs. En voici quelques-unes à connaître :

Protections légales

• La séparation des risques de contrepartie par DLT en cas de faillite réduit les risques de contrepartie d'environ 70 % grâce à la conservation par SDX.
• La protection des actifs est plus efficace que les placements traditionnels.

Avantages fiscaux

• Impôt de 0 % sur les plus-values ​​des transactions privées en cryptomonnaies (contre 19 à 28 % sur les marchés européens comparables).
• Plateformes d'échange de cryptomonnaies exonérées de TVA
• Pertes déductibles pour les traders professionnels
• Rendements supérieurs (3.5 % à Lugano) par rapport aux obligations suisses (1.5 %)

Leadership en infrastructure

• Plus de 900 entreprises de la Crypto Valley font figure de pionnières dans l'intégration des NFT pour les propriétés hybrides art/luxe.
• Un taux d'adoption national de 23 % (élevé dans l'UE), stimulant les flux de capitaux institutionnels.
• L'indice Henley se classe au 11e rang et attire les investissements internationaux.

Efficacité des transactions

• Les paiements directs en BTC/ETH/USDT à Zug/Lugano accélèrent les transactions.
• Réduction des frais d'environ 2 % par rapport aux virements bancaires internationaux
• Des jours au lieu de mois pour les transactions enregistrées auprès de la DLT

Propriété fractionnaire

• Des plateformes comme SwissRealCoin permettent d'accéder à des biens immobiliers de plus de 10 millions de francs suisses grâce à la tokenisation.
• Démocratiser l'accès à l'immobilier commercial de premier ordre

Conformité internationale

• L'harmonisation du CARF avec 74 partenaires de l'OCDE renforce la transparence
• L’imposition forfaitaire attire les personnes fortunées souhaitant obtenir la résidence

Pour les détenteurs d'actifs numériques, la Suisse représente une convergence unique : les droits de propriété établis rencontrent l'innovation blockchain, l'absence d'imposition sur les plus-values ​​rencontre la conservation institutionnelle et la stabilité alpine rencontre la frontière technologique, créant un marché où les coffres-forts crypto se traduisent directement en héritages immobiliers tangibles.

Foire Aux Questions (FAQ)

Conclusion

En 2025, la Suisse se positionne à l'avant-garde de l'immobilier numérique, alliant une tradition juridique foncière séculaire à l'innovation blockchain. Son taux d'adoption des cryptomonnaies de 23 %, la présence de plus de 900 entreprises blockchain dans la Crypto Valley et sa loi pionnière sur les registres distribués (DLT) créent un écosystème unique pour les détenteurs d'actifs numériques souhaitant investir dans l'immobilier tangible.

Avec une imposition à 0 % sur les plus-values ​​des transactions privées en cryptomonnaies, des actes notariés enregistrés sur la blockchain simplifiés réduisant les délais de clôture de plusieurs mois à quelques jours, et l'acceptation directe du BTC, de l'ETH et des stablecoins par les principales institutions financières, la Suisse a levé les obstacles traditionnels à l'acquisition immobilière transfrontalière. Le prix moyen de l'immobilier, à 10 239,91 CHF par mètre carré, témoigne de fondamentaux solides : une croissance du PIB de 1.8 à 2.0 %, un taux de chômage de 2.3 % et une inflation maîtrisée à 1.2 %. Des zones prisées comme Zug (12 000 CHF/m²) et Lugano (11 500 CHF/m²) offrent des rendements attractifs de 3.5 à 4 %.

Des défis subsistent, notamment les variations réglementaires cantonales, les pressions sur l'accessibilité financière dans les centres urbains où seulement 41 % des logements conviennent aux ménages à revenus moyens, et les prochaines exigences de déclaration CARF pour 2026. Pourtant, les opportunités l'emportent sur les obstacles : la conservation DLT protégée en cas de faillite, la propriété fractionnée tokenisée de biens immobiliers de plus de 10 millions de francs suisses et l'infrastructure institutionnelle via des plateformes comme SDX positionnent la Suisse de manière unique.

Pour le citoyen du monde confronté à l'inflation, aux taux d'intérêt élevés et aux difficultés de paiement transfrontalières, le marché suisse de l'immobilier crypto offre une solution convaincante, où la richesse numérique se convertit sans heurt en stabilité alpine, où la clarté réglementaire rencontre la confidentialité financière et où la technologie blockchain sécurise les actifs intergénérationnels aussi durables que le Cervin lui-même.