Покупка недвижимости в Португалии с использованием криптовалюты: все, что нужно знать в 2026 году.

Португалия уникальна в своем роде, поскольку привлекает каждого жителя мира своим неотразимым сочетанием доступности, культуры и инноваций. 

Если вы цифровой кочевник или дальновидный инвестор, мечтающий о местах, которые обещают не просто дом, а образ жизни с бесконечным летом, винами мирового класса и беспрепятственным доступом к сердцу Европы, Португалия — это именно то место. 

В условиях растущей глобальной неопределенности рынок недвижимости Португалии предлагает надежное убежище, особенно в сочетании с гибкостью криптовалют. 

В этой статье, основанной на последних данных за 2024-2026 годы, рассматривается, как цифровые активы сокращают разрыв с владением недвижимостью, позволяя сохранять капитал и наслаждаться безграничной свободой без обременений традиционных финансовых инструментов.

Состояние экономики Португалии для граждан и иностранцев, связанных с приобретением недвижимости в этой стране.

Для граждан доходы домохозяйств отражают устойчивый рост, при этом страна переживает динамику еврозоны, где инфляция колеблется на умеренном уровне, отражая более широкие европейские тенденции контролируемого роста стоимости жизни. 

Приобретение недвижимости, как и во многих других странах, остается краеугольным камнем финансовой безопасности, чему способствуют выгодные ипотечные ставки в среднем 3-4% на фиксированные сроки и государственные льготы, такие как налоговые вычеты по налогу на передачу собственности (IMT) для покупателей, приобретающих жилье впервые, которые достигают 6% для городских домов стоимостью менее 92 407 евро. 

Граждане также могут воспользоваться упрощенными процедурами в рамках режима SIMPLES для лиц, не являющихся постоянными резидентами, что снижает налоговое бремя на доходы, полученные за границей, и делает владение жильем жизнеспособным инструментом накопления богатства на фоне прогнозируемого роста ВВП на 2-3% в этом году.

Для иностранцев Португалия по-прежнему очень привлекательна, особенно благодаря португальской программе для лиц, постоянно проживающих в стране (Non-Habitual Resident, NHR), которая облагает налогом иностранные пенсии по фиксированной ставке 10% и освобождает от налогообложения определенные приросты капитала, привлекая экспатов из высоконалоговых гаваней. 

Также доступен путь получения «Золотой визы», хотя в 2024 году он был изменен, и теперь приоритет отдается средствам или культурным пожертвованиям, а не недвижимости с минимальным объемом инвестиций в 250 000 евро, что косвенно стимулирует спрос на недвижимость, сигнализируя о стабильности. 

Приобретение недвижимости для иностранцев происходит в благоприятных условиях, без каких-либо положений о взаимности. Вот почему:

• Покупатели из ЕС и стран, не входящих в ЕС, сталкиваются с одинаковым налогом на передачу недвижимости (IMT) до 8% для предметов роскоши и гербовым сбором в размере 0.8%, однако такие льготы, как порог в 280 000 евро для покупок, связанных с видом на жительство, сохраняются в действительности. 
• Средняя доходность от аренды в Лиссабоне и Порту составляет 4-6%, что выше, чем во многих других городах ЕС, а дефицит предложения, усугубляемый краткосрочной арендой, обусловленной туризмом, поддерживает цены на высоком уровне — около 3,172 долларов за квадратный метр (примерно 2,950 евро). 

Для гражданина мира это означает благоприятную экономику с низкими барьерами, такими как 28% НДС на новое строительство, который могут возместить нерезиденты, и рынок, где трансграничные средства свободно перемещаются, обеспечивая защиту от волатильности на родине.

Состояние криптовалют в Португалии

В 2025 году Португалия является одной из самых криптоактивных стран мира, занимая 45-е место в рейтинге Chainalysis. Ее прогрессивный подход является данью уважения новаторскому духу, который когда-то породил таких исследователей, как Васко да Гама. 

В юридическом плане криптовалюты признаются цифровыми активами в рамках соглашения MiCA ЕС, которое будет полностью внедрено к 2024 году и предусматривает обязательное лицензирование бирж и кошельков, а также защиту прав потребителей. 

В Португалии наблюдается очень высокий уровень внедрения криптовалют: по прогнозам, к 2026 году криптовалютами будет пользоваться около 33.78% населения. Такие регионы, как Лиссабон и Порту, сейчас считаются центрами развития блокчейн-стартапов, чему способствуют такие мероприятия, как Web Summit. 

Кроме того, налогообложение прибыли от криптовалюты сбалансировано в том смысле, что прирост капитала от криптовалюты, хранящейся более 365 дней, не облагается налогом для физических лиц (это изменение произошло после 2023 года, когда было введено полное освобождение от налогов), в то время как краткосрочные сделки или профессиональный майнинг облагаются налогом по ставке IRS в размере 28%. 

Для инвесторов, ориентированных на определенный образ жизни, такая обстановка действительно дает свободу, особенно если вы являетесь долгосрочным держателем активов (HODLer). 

Прямые переводы с одного кошелька на другой обеспечивают беспрепятственные денежные переводы, а такие платформы, как Binance, соответствующие требованиям ЕС, легко интегрируются с местными банками. Отсутствие налога на богатство и освобождение от НДС делают Португалию раем для цифровых кочевников, конвертирующих BTC в евро без риска двойного налогообложения. 

Однако по мере развития MiCA можно ожидать более тщательной отчетности по сделкам на сумму свыше 1,000 евро. Но не стоит пугаться; это тот уровень прозрачности, который защитит ваш инвестиционный портфель, пока вы наслаждаетесь эспрессо в Алфаме.

Покупка недвижимости в Португалии с использованием криптовалюты

Источник: Полина Кузовкова

Португалия выделяется в Европе тем, что ее агентства недвижимости напрямую интегрировали технологию блокчейн в свои транзакционные процессы. В некоторых исторических случаях недвижимость даже продавалась напрямую за биткоины без конвертации в фиатные деньги, хотя сегодня большинство сделок осуществляется через регулируемую биржу или брокера.

Сегодня агентства содействуют конвертации или прямому принятию, руководствуясь обновленными в 2022 году рекомендациями Португальской ассоциации нотариусов, которые признают цифровые активы в документах при условии предоставления доказательств источника средств и прохождения проверок на соответствие требованиям по борьбе с отмыванием денег. 

Это означает, что вы можете использовать свои активы для чего угодно, от лофтов в Порту до загородных домов в Алгарве, часто с конвертацией в евро при закрытии сделки в соответствии с нормами земельного кадастра. Ниже представлена ​​подборка ключевых агентств, сочетающая стандартные документы с известными игроками, специализирующимися на криптовалютных транзакциях. 

Агентства и способы оплаты в Португалии (2025)

Название агентства	Крипто принято	Детали способа оплаты
Zome Real Estate	BTC	Известна тем, что организовала первую в Европе прямую передачу права собственности из одного кошелька в другой.
Крипто Недвижимость	BTC, ETH, стейблкоины	Имеет специализированную платформу для покупки/продажи недвижимости, в которой принимаются только криптовалюты.
Крипто Эмпориум	BTC, ETH, USDT, SOLE, DOGE	Обеспечивает прямые криптовалютные транзакции для элитной недвижимости, часто не требуя первоначальной конвертации фиатных денег для размещения объявления.
Prediclub Imobiliária	BTC, ETH, стейблкоины	Обеспечивает прямые криптовалютные транзакции для объектов недвижимости, а также использует брокера для конвертации криптовалюты в евро для окончательного расчета по мере необходимости для своих клиентов.

Хотя такие агентства, как Zome, первыми внедрили прямые криптовалютные переводы, большинство продавцов и юридических лиц по-прежнему требуют расчетов в евро (EUR) для соблюдения нотариальных и налоговых требований.

UPay может выступить в качестве важнейшего элемента инфраструктуры, мгновенно конвертируя ваши USDT или Bitcoin в евро для выдачи необходимых банковских чеков (Escritura), обеспечивая соответствие португальскому законодательству о борьбе с отмыванием денег (AML) и одновременно пользуясь скоростью криптовалюты.

Агентство недвижимости Zome

О компании

Zome — ведущая португальская компания в сфере недвижимости с почти 20-летним опытом работы и штатом из более чем 950 профессионалов. 4 мая 2022 года компания вошла в историю, проведя первую в Европе публичную сделку по продаже дома за криптовалюту в партнерстве с Crypto Valley Switzerland.

Криптовалюты принимаются

BTC

Процесс транзакции

Компания Zome разработала безопасный процесс перевода активов между кошельками с соблюдением строгих требований KYC и AML. Клиенты имеют гибкие возможности для проведения операций с криптоактивами, при этом Zome является пионером в области прямых транзакций криптовалюты с недвижимостью в Европе.

Крипто Недвижимость

О компании

Crypto Real Estate — ведущая мировая площадка по продаже недвижимости, на которой представлено более 2,200 объектов, доступных для покупки за биткоины и другие криптовалюты по всему миру. Их миссия — объединить покупателей, продавцов, агентства и застройщиков, предпочитающих криптовалюту в качестве способа оплаты.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, стейблкоины

Процесс транзакции

На их платформе можно искать объекты недвижимости, связываться с опытными местными партнерами, получать юридические консультации по вопросам противодействия отмыванию денег и идентификации клиентов (AML/KYC), согласовывать условия и завершать покупку с полной или частичной оплатой в криптовалюте. Партнеры могут обменивать криптовалюту на фиатные деньги по мере необходимости.

Крипто Эмпориум

О компании

Crypto Emporium, запущенный в феврале 2018 года, — это первый в мире интернет-магазин, работающий исключительно с криптовалютами. Теперь, представляя собой площадку для обмена товарами и услугами между физическими лицами, компания позволяет владельцам криптовалют приобретать элитную недвижимость и товары премиум-класса в 125 странах мира.

Крипто принято

BTC, ETH, USDT, SOLE, DOGE

Процесс транзакции

Просматривайте объявления и делайте предложения, организуйте виртуальные или личные просмотры недвижимости и переводите криптовалюту в полном объеме, при этом средства надежно хранятся на эскроу-счете до завершения сделки. Местные эксперты по недвижимости окажут поддержку, включая юридическую помощь и услуги оценщиков.

Prediclub Imobiliária

О компании

Prediclub — региональное агентство недвижимости на Мадейре с более чем 20-летним опытом работы на рынке, известное своим индивидуальным подходом и стремлением к удовлетворению потребностей клиентов. Они имеют эксклюзивное партнерство с финансовым учреждением, зарегистрированным в Банке Португалии.

Крипто принято

BTC, ETH, стейблкоины

Процесс транзакции

Их партнер обеспечивает регулируемую конвертацию криптовалюты в фиатные деньги (евро) в соответствии с португальским законодательством. Полная поддержка от переговоров до закрытия сделки охватывает все налоговые и юридические вопросы, а прозрачные процессы гарантируют отсутствие банковских рисков и полное соблюдение законодательства.

Какие регионы Португалии наиболее привлекательны для инвестиций в недвижимость?

Для рынка характерно разделение между высокодоходными прибрежными/городскими районами и более доступными внутренними районами. Вот самые перспективные регионы для инвестиций в недвижимость в Португалии.

Лиссабон (Grande Lisboa)

Источник: Марсело Верфе

Эпицентр спроса. Он остается самым дорогим регионом, где средняя арендная плата достигла 13.49 евро/м² в конце 2024 года. Цены на недвижимость здесь одни из самых высоких в ЕС, часто превышая 4,340 евро/м² в престижных районах.

Порту (Área Metropolitana do Porto)

Источник: Порту для свадеб

Оживлённый центр, демонстрирующий тенденцию к росту, с повышением арендной платы до 9.31 евро/м². Он остаётся важным рынком для инвесторов, стремящихся к городскому развитию за пределами столицы.

Мадейра (Автономный регион Мадейры)

Источник: Realting

Растет популярность среди цифровых кочевников, что свидетельствует о стабильном спросе и ценах на аренду около 10.19 евро/м².

Проблемы и возможности

Задачи

• Нерешительное населениеДаже при уровне проникновения криптовалюты примерно в 31.09% к 2025 году многие еще не освоили прямые криптовалютные операции, часто настаивая на конвертации в евро, чтобы избежать волатильности.
• Кризис поставокДефицит жилья огромен. При предполагаемом дефиците в 200 000 единиц жилья найти качественные объекты в престижных районах может быть сложно и непросто.
• Банковское сопротивлениеТрадиционные португальские банки по-прежнему могут проявлять осторожность (или сопротивление) при работе со средствами, поступающими с криптовалютных бирж, поэтому такие сервисы, как UPay, необходимы для бесперебойных расчетов в фиатной валюте.
• БюрократияПолучение лицензий и разрешений на новое строительство может занять время, а длительные процессы в некоторых муниципалитетах замедляют темпы нового строительства.

возможности

• Доходность от арендыНесмотря на рост цен, доходность остается конкурентоспособной. В конце 2024 года доходность от сдачи в аренду квартир составляла 4.96%, а доходность от сдачи в аренду офисных помещений премиум-класса оставалась стабильной на уровне 4.75%.
• Центр инновацийПортугалия позиционирует себя как лидера в области DeFi (децентрализованных финансов) и интеграции блокчейна, создавая «эффект снежного кома» внедрения, который поддерживает образ жизни, финансируемый за счет криптовалют.
• Налоговая эффективностьДля долгосрочных держателей криптовалюты, освобождение от налогов на криптовалюту, хранящуюся более года, представляет собой огромное финансовое преимущество по сравнению с другими западными странами.