Покупка недвижимости в Швейцарии с использованием криптовалюты: все, что нужно знать в 2026 году.

Ключевые моменты

• Закон о распределенных реестрах 2021 года разрешает прямые транзакции между криптовалютой и недвижимостью с использованием зарегистрированных в блокчейне документов.
• В Швейцарии действует нулевая ставка налога на прирост капитала при частных операциях с криптовалютой, а кантональные налоги на богатство варьируются от 0.1% до 1%.
• Закон Lex Friedrich разрешает покупку недвижимости покупателям, не являющимся гражданами ЕС/ЕФТА, с ограничениями по стоимости недвижимости, а также предоставляет возможность получения «золотого» вида на жительство.

Состояние экономики для граждан и иностранцев в отношении приобретения недвижимости в Швейцарии

Источник: Википедия

Экономика Швейцарии в 2025 году будет функционировать с присущей ей точностью, поддерживая рост ВВП на уровне 1.8%-2.0%, чему способствуют экспорт в сфере высокоточной промышленности, фармацевтики и финансовых услуг.

Для граждан Швейцарии экономические показатели выглядят благоприятно: средний доход домохозяйства составляет 76 200 швейцарских франков (с поправкой на доллары 2023 года), уровень безработицы — 2.3%, а инфляция остается в пределах 1.2%.

Граждане Швейцарии

На внутреннем рынке доступность жилья обеспечивается конкурентоспособными ипотечными ставками, колеблющимися в диапазоне 1.5-2.5% на фиксированные 10-летние сроки. Кантональный налог на богатство применяется по ставкам от 0.05 до 1% на чистые активы, превышающие 100 000 швейцарских франков, хотя для основного жилья стоимостью до 200 000 швейцарских франков предусмотрены льготы. Однако доступность жилья сопряжена с трудностями. 

Средние цены на квартиры выросли до 10 239,91 швейцарских франков за квадратный метр (примерно 10 239,91 долларов США, или около 0.18 BTC / 3.63 ETH), что отражает ежегодный рост на 3-5%. Этот скачок обусловлен хроническим дефицитом предложения, когда, согласно данным Федерального жилищного управления, темпы строительства отстают от роста числа домохозяйств на 20 000 единиц в год.

Источник: Pexels

Проблемы с оплатой аренды наглядно демонстрируют масштабы нагрузки: домохозяйства с доходом менее 80 000 швейцарских франков в среднем тратят на жилье 29.1% своего дохода, а в крупных городах, таких как Цюрих и Женева, этот показатель достигает 35.7%. В этих городских центрах только 41% предлагаемого жилья остается доступным для людей со средним уровнем дохода, в то время как за пределами крупных городов доступными считаются 80% жилья для малоимущих.

Иностранные инвесторы

Иностранные покупатели работают на швейцарском рынке недвижимости в рамках механизма Lex Friedrich, который обеспечивает баланс между открытостью и суверенитетом. 

Покупатели, не являющиеся гражданами ЕС/ЕФТА, могут приобретать второе жилье или коммерческую недвижимость, однако действуют ограничения, и в таких регионах, как Женева и Во, покупка ограничена 10% жилищного фонда коммуны, а в некоторых зонах действует полный запрет. 

Следует отметить, что требования о взаимности отсутствуют, что позволяет инвесторам из США или ОАЭ действовать на основании нотариально заверенных деклараций.

Иностранные покупатели сталкиваются с налогом на приобретение в размере 3-5%, а также с нотариальными и кадастровыми сборами в размере 0.25-1%, хотя для инвесторов предусмотрено частичное возмещение налогов, а пути получения вида на жительство включают единовременное налогообложение (фиксированная годовая ставка в размере 200 000–400 000 швейцарских франков для состоятельных лиц) или создание бизнеса с инвестициями в размере более 1 миллиона швейцарских франков, часто обеспеченными недвижимостью.

В среднем по стране доходность от аренды составляет около 2.5%-3.5%, достигая 4% в Лугано, что ниже средних показателей по ЕС, но ценится за стабильность. Для глобальных инвесторов Швейцария предлагает политический нейтралитет, кредитный рейтинг AAA и швейцарский франк, выступающий в качестве валюты-убежища от волатильности в еврозоне. Примерно 15% домохозяйств платят взносы, эквивалентные взносам товарищества собственников жилья, в среднем 200 швейцарских франков в месяц.

Состояние криптовалют в Швейцарии

Источник: Pexels

К 2025 году Швейцария зарекомендовала себя как глобальный центр инноваций в сфере криптовалют, а в «Криптодолине» в Цуге разместилось более 900 блокчейн-компаний, работающих в банковском, риэлторском и технологическом секторах.

Нормативно-правовая база регулирования криптовалют в Швейцарии

Федеральный закон 2021 года о технологии распределенных реестров (Закон о DLT) произвел революцию в криптоиндустрии Швейцарии, поскольку:

• Классификация криптовалют как активов, обладающих правовой силой.
• Представляем ценные бумаги на основе реестров (Registerwertrecht), передаваемые исключительно через блокчейн-реестры, соответствующие стандартам целостности.
• Внесение поправок в Закон об инфраструктуре финансовых рынков для лицензирования торговых систем на основе распределенного реестра (DLT) в качестве финансовых посредников, подлежащих требованиям по борьбе с отмыванием денег и идентификации клиентов (AML/KYC).
• Установление защиты от банкротства посредством разделения активов между депозитариями
• Расширение действия лицензий для финтех-компаний на деятельность с использованием распределенных реестров (DLT) до 100 миллионов швейцарских франков в виде депозитов (беспроцентная криптовалюта).
• Переосмысление понятия ценных бумаг в соответствии с Законом о финансовых услугах (FinSA) с целью включения в него токенизированных прав.

В рамках этой системы такие платформы, как SIX Digital Exchange (SDX), обеспечивают выпуск, торговлю и хранение ценных бумаг для бизнеса (B2B). 

Добыча полезных ископаемых остается нерегулируемой для личного использования и освобождена от правил финансового посредничества в соответствии с FinSA и AMLA, в то время как услуги стейкинга требуют раскрытия информации о рисках и разделения активов.

Реализация CARF

Утвержденная в июне 2025 года и вступившая в силу 1 января 2026 года (первые биржи начнут работу в 2027 году), Рамочная программа отчетности по криптоактивам обязывает поставщиков услуг, включая биржи и кошельки, ежегодно отчитываться о транзакциях на сумму свыше 50 000 долларов США. Это приводит Швейцарию в соответствие со стандартами ОЭСР в 74 странах-партнерах (ЕС, Великобритания, G20 (за исключением США), Китай и Саудовская Аравия), хотя самостоятельный депозитарий остается освобожденным от требований.

Покупка недвижимости в Швейцарии с использованием криптовалюты

Источник: Pexels

Швейцарский сектор недвижимости беспрепятственно интегрировал криптовалютные платежи через зарегистрированную инфраструктуру DLT, что позволяет проводить прямые транзакции без обязательной конвертации в фиатные деньги.

В соответствии с Законом о цифровом реестре 2021 года покупатели могут совершать сделки купли-продажи недвижимости следующими способами:

1. Прямые переводы на электронные кошелькиПлатежи с криптокошельков на зарегистрированные в блокчейне реестры.
2. Кантональная регистрацияВ земельных реестрах Цуг и Тичино регистрируются идентификаторы транзакций (TXID) после шести подтверждений в блокчейне.
3. Нотариальное заверениеНотариусы, соответствующие требованиям AMLA, контролируют процедуры KYC для посредников, хранящих ключи.
4. ЛентаПроцесс сокращается с месяцев до дней по сравнению с традиционными методами.
5. Структура комиссииНотариальные сборы составляют 0.25-1% от суммы сделки.

Лицензированные агентства обеспечивают проведение транзакций через проверенных FINMA депозитариев, при этом стейблкоины все чаще используются для хеджирования волатильности швейцарского франка. 

Федеральное жилищное управление отмечает, что такая гибкость в оплате особенно привлекательна для покупателей, сталкивающихся с дефицитом жилья на рынке, где 2.8% семей-арендаторов превышают бюджетные ограничения.

Агентства недвижимости в Швейцарии принимают криптовалюты

Название агентства	Крипто принято	Детали способа оплаты
Engel & Völkers Швейцария	BTC, ETH, основные токены	Ориентация на сегмент люкс с интеграцией с криптовалютными биржами; принимает платежи за дорогостоящие покупки (например, шале стоимостью более 10 миллионов швейцарских франков), конвертация через партнеров, таких как CoinsPaid, для удобного нотариального заверения.
Крипто Эмпориум	BTC, ETH, SOL, DOGE, USDT и другие основные криптовалюты	Снижает комиссионные сборы, связанные с приобретением недвижимости через традиционные банки, позволяя своим клиентам оплачивать покупку прямыми криптовалютными транзакциями.
Битхоум	BTX, ETH, стейблкоины и другие основные криптовалюты	Отправьте заранее согласованную сумму в криптовалюте на адрес, предоставленный Bithome, используя предпочитаемый вами кошелек, после чего получите подтверждение транзакции.

Engel & Völkers

О компании

Компания Engel & Völkers более 45 лет специализируется на услугах в сфере элитной жилой и коммерческой недвижимости. Имея более 16 700 сотрудников в более чем 35 странах и 1,000 представительствах, компания обеспечивает проведение сделок с элитной недвижимостью, включая покупку недвижимости за криптовалюту, благодаря налаженным партнерским отношениям.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, основные токены

Процесс транзакции

Приобретение элитной недвижимости упрощается благодаря интеграции с криптовалютными биржами через таких партнеров, как CoinsPaid. Транзакции обрабатываются в блокчейне для сделок с дорогостоящей недвижимостью, что обеспечивает беспрепятственное нотариальное заверение сделок с объектами стоимостью более 10 миллионов швейцарских франков, включая шале и элитные резиденции.

Крипто Эмпориум

О компании

Crypto Emporium — это ведущая платформа для приобретения швейцарской недвижимости с использованием криптовалюты. Запущенная в 2018 году как первый в мире интернет-магазин, работающий исключительно с криптовалютой, она связывает покупателей с проверенными продавцами, предлагающими эксклюзивную швейцарскую недвижимость.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, SOL, DOGE, USDT и другие основные криптовалюты

Процесс транзакции

Откройте для себя объекты недвижимости, включая современные городские апартаменты и традиционные альпийские шале. Криптовалюта упрощает транзакции, устраняя высокие банковские комиссии и сокращая время обработки. Все объекты недвижимости подготовлены для криптовалютных транзакций с использованием быстрого и безопасного процесса.

Битхоум

О компании

Bithome связывает риелторов с держателями криптовалюты по всему миру, сотрудничая с UTRUST, ведущим решением для криптовалютных платежей. Их платформа позволяет приобретать недвижимость по всему миру, используя самые надежные криптовалюты с передовой системой безопасности на основе блокчейна.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, стейблкоины и другие основные криптовалюты

Процесс транзакции

Выберите объект недвижимости на сайте Bithome, свяжитесь с владельцем объявления, чтобы согласовать условия и цену. Стороны назначают дату, время и сумму сделки. Отправьте криптовалюту на указанный адрес, используя свой предпочтительный кошелек, после чего получите подтверждение транзакции.

Какие регионы Швейцарии наиболее привлекательны для инвестиций в недвижимость?

Согласно данным Федерального жилищного управления, рынок недвижимости Швейцарии в 2025 году демонстрирует концентрированный рост в отдельных регионах, при этом средняя цена по стране составляет 10 239,91 швейцарских франков за квадратный метр, что отражает рост на 4-6% в годовом исчислении на фоне дефицита предложения в 20 000 единиц. 

В среднем по стране доходность составляет 2.5-3.5%, при этом 80% доступного жилья для малоимущих остается за пределами городских центров.

К числу самых жарких регионов относятся:

Цуг

Источник: TieTalent

• Цена: ~12 000 швейцарских франков/кв.м
• Уступать: 4%
• РостРост спроса на 15% обусловлен поддержкой более 900 блокчейн-компаний.
• Инфраструктура: Кантональные реестры, дружественные к технологии распределенного реестра (DLT), внедряют систему TXID с 2021 года.
• Апелляция Вилловые комплексы с видом на озеро Цугерзее привлекают предпринимателей, работающих в сфере блокчейна.

Лугано

Источник: WTA

• Цена: 11 500 швейцарских франков/кв.м (рост на 5%)
• Уступать: 3.5%
• Крипто-интеграцияСтатус законного платежного средства BTC/USDT; экосистема токенов LVGA.
• Рынок: Объекты недвижимости в средиземноморском стиле на берегу озера с пилотными проектами по токенизации недвижимости
• OutlookРеализация программы CARF 2026 повышает привлекательность для владельцев цифровых активов.

Цюрих

Источник: Winalist

• Цена: 5,037 евро/кв.м в эквиваленте для престижных районов, таких как Зеефельд
• Уступать: 2.8%
• РостРост стоимости недвижимости на 11% при увеличении числа экспатов на 25%.
• Инфраструктура: Биткоин-банкоматы с 2014 года; присутствие на платформе SDX.
• ВызовТолько 41% арендного жилья доступно для людей со средним уровнем дохода.

Женева

Источник: Winalist

• Цена: 13 000 швейцарских франков/кв.м (ежегодное повышение на 7%)
• Уступать: 3%
• РынокКологни и дипломатический квартал привлекают состоятельных людей.
• стимулВарианты единовременного налогообложения
• скованностьДефицит предложения в 5,000 единиц жилья приводит к тому, что арендная плата составляет 35.7% от дохода.

Базель и Лозанна

Источник: Стандарт

• Цена: 9,500-10,500 швейцарских франков/кв.м
• Базельская урожайность: 6% (бум в фармацевтическом секторе)
• Лозаннское обращениеАкадемические учреждения способствуют привлечению талантов из-за рубежа.
• РынокДоступные по цене варианты для европейских покупателей.

К другим сегментам рынка элитной недвижимости относятся долины Санкт-Мориц и Энгадин.

Проблемы и возможности

Сложность регулирования

• Требования Закона о распределенных реестрах (DLT Act) к целостности блокчейна могут задержать транзакции, не соответствующие требованиям, на 4-6 недель.
• В соответствии с требованиями CARF, введенными к 2026 году, требуется тщательная отчетность по транзакциям, превышающим 50 000 долларов США.
• Проверка FINMA стейблкоинов в отношении гарантий по умолчанию рискует привести к переклассификации токенизированной недвижимости.

Кантональные вариации

• Либеральная концепция Цуг резко контрастирует с ограничениями, установленными теорией Лекса Фридриха в кантоне Во.
• В некоторых кантонах налоги на приобретение имущества иностранными компаниями достигают 5%.
• Анализ данных о транзакциях в рамках противодействия отмыванию денег, требующий подробной истории операций с электронными кошельками, предотвращает примерно 20% трансграничных транзакций.

Давление доступности

• Согласно данным FHO, только 41% предложений недвижимости в Базеле/Цюрихе подходят для людей со средним уровнем дохода.
• 2.8% арендаторов превышают бюджетные ограничения.
• В основных рынках сохраняется среднесрочный дефицит предложения в размере 15 000 единиц.

Волатильность рынка

• Даже стейблкоины несут в себе риски конвертации в периоды высокого объема торгов.
• Рост цен на недвижимость (3-5% в год) опережает рост доходов в городских центрах.

Несмотря на все вышеперечисленные трудности, которые необходимо преодолеть при приобретении недвижимости в Швейцарии с помощью криптовалюты, страна по-прежнему открывает ряд возможностей, которые редко встречаются в других местах. Вот несколько из них, о которых вам следует знать:

Правовая защита

• Разделение активов в случае банкротства, обеспечиваемое DLT, снижает риски контрагентов примерно на 70% благодаря хранению через SDX.
• Защита активов обеспечивается более надежной защитой, чем при традиционном инвестировании.

Налоговые преимущества

• 0% налог на прирост капитала при частных операциях с криптовалютой (против 19-28% на сопоставимых рынках ЕС)
• Криптовалютные биржи, освобожденные от НДС
• Убытки, подлежащие вычету для профессиональных трейдеров
• Более высокая доходность (3.5% в Лугано) по сравнению со швейцарскими облигациями (1.5%).

Лидерство в сфере инфраструктуры

• Более 900 компаний из Криптодолины внедряют инновации в интеграцию NFT в гибридные объекты недвижимости, сочетающие искусство и роскошь.
• 23% уровень внедрения в масштабах страны (самый высокий показатель в ЕС), что стимулирует приток институционального капитала.
• Индекс Хенли занимает 11-е место, привлекая международные инвестиции.

Эффективность транзакций

• Прямые платежи в BTC/ETH/USDT в Цуге/Лугано ускоряют закрытие сделок.
• Снижение комиссии примерно на 2% по сравнению с международными банковскими переводами.
• Дни вместо месяцев для транзакций, зарегистрированных в системе распределенного реестра (DLT).

Дробная собственность

• Такие платформы, как SwissRealCoin, позволяют получить доступ к объектам недвижимости стоимостью более 10 миллионов швейцарских франков посредством токенизации.
• Демократизация доступа к элитной коммерческой недвижимости

Международное соответствие

• Согласование деятельности CARF с 74 партнерами из ОЭСР, повышение прозрачности
• Единовременное налогообложение привлекает состоятельных лиц, стремящихся получить вид на жительство.

Для владельцев цифровых активов Швейцария представляет собой уникальное сочетание: устоявшиеся права собственности сочетаются с инновациями в области блокчейна, нулевой налог на прирост капитала — с институциональным хранением, а альпийская стабильность — с технологическим прогрессом, создавая рынок, где криптохранилища напрямую трансформируются в ощутимое наследие в сфере недвижимости.

Часто задаваемые вопросы (FAQ):

Заключение

В 2025 году Швейцария находится в авангарде развития криптотехнологий в сфере недвижимости, объединяя многовековые традиции земельного права с инновациями в области блокчейна. Уровень внедрения криптовалют в стране (23%), более 900 блокчейн-компаний в Криптодолине и новаторский Закон о распределенных реестрах создают непревзойденную экосистему для владельцев цифровых активов, стремящихся к инвестициям в реальную недвижимость.

Благодаря нулевому налогу на прирост капитала при частных криптовалютных операциях, упрощенной процедуре регистрации сделок на основе блокчейна, сокращающей сроки закрытия сделок с месяцев до дней, и прямому принятию BTC, ETH и стейблкоинов крупными агентствами, Швейцария устранила традиционные препятствия при трансграничном приобретении недвижимости. Цены на недвижимость, в среднем составляющие 10 239,91 швейцарских франков за квадратный метр, отражают сильные фундаментальные показатели: рост ВВП на 1.8-2.0%, уровень безработицы на уровне 2.3% и инфляцию, сдерживаемую на уровне 1.2%, в то время как такие популярные районы, как Цуг (12 000 швейцарских франков/кв.м) и Лугано (11 500 швейцарских франков/кв.м), предлагают высокую доходность в диапазоне 3.5-4%.

Сохраняются и проблемы, включая различия в кантональном законодательстве, проблемы доступности жилья в городских центрах, где только 41% предложений подходят для людей со средним доходом, и предстоящие требования к отчетности CARF в 2026 году. Тем не менее, возможности перевешивают препятствия: защищенное от банкротства хранение DLT, токенизированное долевое владение недвижимостью стоимостью более 10 миллионов швейцарских франков и институциональная инфраструктура через такие платформы, как SDX, позиционируют Швейцарию как уникальное государство.

Для гражданина мира, сталкивающегося с инфляцией, высокими процентными ставками и трудностями трансграничных платежей, швейцарский рынок крипто-недвижимости предлагает привлекательное решение, где цифровое богатство плавно трансформируется в альпийскую стабильность, нормативная ясность сочетается с финансовой конфиденциальностью, а технология блокчейн обеспечивает сохранность активов на протяжении поколений, столь же долговечных, как и сама гора Маттерхорн.