2026年瑞士加密货币购房指南：你需要知道的一切

关键亮点

• 2021 年 DLT 法案允许使用区块链注册的契约进行加密货币与房产的直接交易。
• 瑞士对私人加密货币交易免征0%的资本利得税，各州财富税的税率在0.1%到1%之间。
• Lex Friedrich允许非欧盟/欧洲自由贸易联盟国家的买家购买房产，但设有房产数量上限，并且还提供黄金居留权选项。

瑞士公民和外国人购置房产的经济状况

来源：维基百科

2025 年，瑞士经济将以其特有的精准性运行，在精密制造业、制药业和金融服务业出口的推动下，保持 1.8%-2.0% 的 GDP 增长率。

对于瑞士公民来说，经济指标描绘出一幅有利的景象：家庭收入中位数达到 76,200 瑞士法郎（按 2023 年美元调整），失业率为 2.3%，通货膨胀率保持在 1.2% 的水平。

瑞士公民

国内市场提供极具竞争力的抵押贷款利率，固定10年期贷款利率徘徊在1.5%至2.5%之间，购房门槛较低。州级财富税对超过100,000万瑞士法郎的净资产征收0.05%至1%的税率，但主要住宅（价值不超过200,000万瑞士法郎）可享受免税优惠。然而，住房负担能力仍然面临挑战。 

平均公寓价格已攀升至每平方米 10,239.91 瑞士法郎（约合 10,239.91 美元，或约合 0.18 比特币/3.63 以太坊），年增长率达 3% 至 5%。根据联邦住房办公室的数据，这一价格飙升源于长期供应短缺，每年竣工量比家庭增长量滞后 20,000 万套。

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租金负担凸显了经济压力：年收入低于 80,000 万瑞士法郎的家庭平均将收入的 29.1% 用于住房，而在苏黎世和日内瓦等大都市地区，这一比例更是高达 35.7%。在这些城市中心，只有 41% 的出租房源对中等收入者而言仍属可负担范围，相比之下，在主要城市以外的地区，低收入住房的可负担率高达 80%。

外国投资者

国际买家通过瑞士的《弗里德里希法》框架在瑞士房地产市场进行交易，该框架在开放性和主权之间取得了平衡。 

非欧盟/欧洲自由贸易联盟国家的买家可以购买第二套住宅或商业地产，但需遵守相关限制，例如在日内瓦和沃州等地区，购买数量上限为该市镇住房存量的 10%，某些地区甚至完全禁止购买。 

值得注意的是，不存在互惠要求，美国或阿联酋投资者可以通过公证声明进行投资。

外国买家需缴纳 3-5% 的购置税，外加 0.25-1% 的公证费和地籍费。不过，投资者可享受部分退税优惠。获得居留权的途径包括一次性缴税（高净值人士每年需缴纳 200,000 万至 400,000 万瑞士法郎的固定税率）或投资 1 万瑞士法郎以上（通常以房地产作抵押）创办企业。

瑞士全国平均租金收益率约为2.5%-3.5%，卢加诺可达4%，虽然低于欧盟平均水平，但因其稳定性而备受青睐。对于全球投资者而言，瑞士具有政治中立、AAA信用评级以及瑞士法郎作为避险货币的优势，可抵御欧元区汇率波动。约15%的家庭每月需缴纳相当于物业管理费的费用，平均约为200瑞士法郎。

瑞士加密货币现状

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瑞士已确立其在 2025 年成为全球加密货币创新中心的地位，位于楚格的“加密谷”拥有 900 多家区块链实体，涵盖银行、房地产和科技领域。

瑞士的加密货币监管框架

2021 年《分布式账本技术联邦法》（DLT 法案）彻底改变了瑞士的加密货币格局：

• 将加密货币归类为具有法律地位的资产
• 推出基于账本的证券（Registerwertrecht），该证券只能通过符合完整性标准的区块链账本进行转让。
• 修订《金融市场基础设施法》，将分布式账本技术（DLT）交易系统作为金融中介机构进行许可，并须遵守反洗钱/了解你的客户（AML/KYC）要求。
• 通过资产隔离为托管人建立破产保护机制
• 将金融科技牌照的适用范围扩大到分布式账本技术（DLT）活动，存款额最高可达 100 亿瑞士法郎（非计息加密货币）。
• 重新定义《金融稳定法》下的证券，使其涵盖代币化权利

像 SIX 数字交易所 (SDX) 这样的平台现在在这个框架下促进 B2B 发行、交易和托管。 

个人挖矿仍不受监管，也不受《金融服务法》和《反洗钱法》规定的金融中介规则约束，而质押服务则需要风险披露和资产隔离。

CARF实现

《加密资产报告框架》于2025年6月获得批准，并于2026年1月1日生效（首批交易所将于2027年开始运行）。该框架要求包括交易所和钱包在内的服务提供商每年报告超过5万美元的交易。此举使瑞士与经合组织74个成员司法管辖区（欧盟、英国、除美国外的G20国家、中国和沙特阿拉伯）的标准保持一致，但自托管加密资产仍可豁免。

在瑞士用加密货币购买房地产

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瑞士房地产行业已通过 DLT 注册的基础设施无缝整合了加密货币支付，实现了无需强制法币兑换的直接交易。

根据2021年《分布式土地交易法》，买家可以通过以下方式进行房产购买：

1. 直接钱包转账从加密钱包到区块链注册账本的支付
2. 州登记楚格州和提契诺州的土地登记簿会在区块链确认六次后记录交易ID（TXID）。
3. 公证遵守反洗钱法的公证员负责监督持有密钥的中介机构的KYC（了解你的客户）程序。
4. 时间线与传统方法相比，该流程从数月缩短至数天。
5. 费用结构公证费为交易额的0.25%至1%。

获得许可的机构通过经瑞士金融市场监管局 (FINMA) 审核的托管人促进交易，稳定币越来越多地用于对冲瑞士法郎的波动性。 

联邦住房办公室指出，这种付款灵活性对那些面临市场短缺的购房者尤其有吸引力，因为有 2.8% 的租户家庭超出了预算限制。

瑞士接受加密货币的房地产中介

机构名称	接受加密	付款方式详情
瑞士恩格尔与福克斯	比特币、以太坊、主要代币	专注于高端奢侈品交易，并整合了加密货币交易所；接受高端购买（例如，价值超过 10 万瑞士法郎的度假别墅），并通过 CoinsPaid 等合作伙伴进行货币转换，实现无缝的公证绑定。
Crypto Emporium	BTC、ETH、SOL、DOGE、USDT 和其他主要加密货币	通过允许客户直接使用加密货币交易支付，降低通过传统银行渠道购买房产的相关费用。
比特家	BTX ETH、稳定币和其他主要加密货币	使用您首选的钱包，向 Bithome 提供的地址发送预先约定的加密货币金额，然后接收交易确认。

恩格尔与沃克斯

关于公司

Engel & Völkers 45 年来一直专注于高端住宅和商业地产服务。他们在 35 多个国家/地区拥有 16,700 多名员工和 1,000 多个办事处，通过成熟的合作伙伴关系，为包括加密货币购房在内的豪华房产交易提供便利。

接受加密货币

比特币、以太坊、主要代币

交易流程

通过与 CoinsPaid 等合作伙伴的对接，集成加密货币交易所，即可轻松购买豪华房产。高端房产交易在区块链上进行处理，为价值超过 10 万瑞士法郎的房产（包括度假别墅和豪华住宅）提供便捷的公证服务。

Crypto Emporium

关于公司

Crypto Emporium 是使用加密货币购买瑞士房地产的首选平台。该平台于 2018 年推出，是全球首家纯加密货币电商平台，致力于连接买家和经过严格审核的信誉卖家，提供独家瑞士房产。

接受加密货币

BTC、ETH、SOL、DOGE、USDT 和其他主要加密货币

交易流程

探索各类房产，包括现代都市公寓和传统阿尔卑斯山木屋。加密货币交易便捷高效，免除高额银行手续费，缩短处理时间。所有房产均支持加密货币交易，流程快捷安全。

比特家

关于公司

Bithome 与领先的加密货币支付解决方案提供商 UTRUST 合作，将全球房地产经纪人与加密货币持有者联系起来。他们的平台支持使用最强大的加密货币和尖端的区块链安全技术在全球范围内购买房产。

接受加密货币

比特币、以太坊、稳定币和其他主要加密货币

交易流程

在 Bithome 网站上选择房源，联系房主商定条款和价格。双方约定日期、时间和交易金额。使用您常用的钱包将加密货币发送到提供的地址，然后接收交易确认信息。

瑞士哪些地区的房地产市场最热门？

根据联邦住房办公室的数据，瑞士2025年的房地产市场呈现集中增长态势，特定地区将出现增长，全国平均价格为每平方米10,239.91瑞士法郎，同比增长4-6%，但供应缺口为20,000万套。 

全国平均收益率为 2.5-3.5%，80% 的低收入住房在城市中心以外地区仍然价格合理。

部分最热地区包括：

楚格

来源：TieTalent

• 价格筛选：约 12,000 瑞士法郎/平方米
• 产量：4％
• 成长：受900多家区块链公司推动，需求增长15%。
• 基础设施自 2021 年以来，支持分布式账本技术的州级登记机构率先采用 TXID 契约。
• 上诉俯瞰楚格湖的别墅区吸引着区块链企业家

卢加诺

来源：WTA

• 价格筛选：11,500瑞士法郎/平方米（上涨5%）
• 产量：3.5％
• 加密集成BTC/USDT 的法定货币地位；LVGA 代币生态系统
• 市场：地中海风格的湖畔房产，并设有代币化房地产试点项目
• OutlookCARF 2026 的实施增强了对数字资产持有者的吸引力

苏黎世

来源：Winalist

• 价格筛选在塞费尔德等高档地段，房价相当于每平方米 5,037 欧元。
• 产量：2.8％
• 成长：房价上涨 11%，外籍人口增长 25%
• 基础设施自 2014 年起提供比特币 ATM 机；SDX 平台已上线。
• 挑战只有 41% 的出租房是中等收入者能够负担得起的

日内瓦

来源：Winalist

• 价格筛选：13,000瑞士法郎/平方米（年增长率7%）
• 产量：3％
• 市场科洛尼和外交区吸引着高净值人士
• 刺激一次性缴税方案
• 约束5,000套住房供应短缺，导致租金负担占收入的比例高达35.7%

巴塞尔和洛桑

来源: 标准

• 价格筛选：9,500-10,500瑞士法郎/平方米
• 巴塞尔收益率6%（医药行业繁荣）
• 洛桑上诉推动跨境人才发展的学术机构
• 市场面向欧洲买家的中档入门级市场

其他豪华度假区包括圣莫里茨山谷和恩加丁山谷。

挑战与机遇

监管复杂性

• DLT法案的区块链完整性要求可能会导致不合规交易延迟4-6周。
• CARF 2026 年的实施方案要求对超过 50,000 万美元的交易进行详细报告。
• 瑞士金融市场监管局（FINMA）对稳定币违约担保的审查可能导致代币化房地产被重新分类

卡诺音变奏

• 楚格州的自由主义框架与沃州的弗里德里希法限制形成了鲜明对比。
• 某些州的外国收购税最高可达5%。
• 反洗钱取证需要详细的钱包历史记录，这大约可以阻止20%的跨境交易。

承受能力压力

• 根据FHO的数据，巴塞尔/苏黎世房源中只有41%适合中等收入者。
• 2.8%的租户家庭超出了预算限制。
• 主要市场中期供应缺口仍达15,000辆。

市场波动

• 即使是稳定币，在交易量高峰期也存在转换风险。
• 城市中心的房地产价格上涨速度（每年3-5%）超过了收入增长速度。

尽管以上种种挑战在瑞士使用加密货币购置房产时都不可避免，但该国仍然提供了许多其他地方难以获得的机遇。以下列举几个你应该了解的机遇：

法律保护

• DLT的破产隔离机制通过SDX托管将交易对手风险降低了约70%。
• 资产保护比传统持有方式更有效

税收优惠

• 私人加密货币交易的资本利得税为0%（而欧盟类似市场的税率为19-28%）
• 免增值税的加密货币交易所
• 专业交易员可抵扣的损失
• 与瑞士债券（1.5%）相比，卢加诺债券收益率更高（3.5%）。

基础设施领导力

• 加密谷的900多家公司正在率先将NFT整合到艺术/豪华混合型房产中。
• 23% 的国家采用率（欧盟高水平），推动机构资本流动
• 亨利指数排名第11位，吸引国际投资

交易效率

• 在楚格/卢加诺直接使用BTC/ETH/USDT付款可加快交易完成速度
• 与国际电汇相比，手续费降低约2%。
• DLT注册交易以天而非月为单位。

部分所有权

• SwissRealCoin 等平台可通过代币化方式实现对价值超过 10 万瑞士法郎房产的购买。
• 让更多人有机会获得优质商业地产

国际合规

• CARF与74个经合组织伙伴保持一致，增强透明度
• 一次性税收优惠吸引高净值人士寻求居留权

对于数字资产持有者而言，瑞士代表着一种独特的融合：既有的产权与区块链创新相结合，零资本利得税与机构托管相结合，阿尔卑斯山的稳定与技术前沿相结合，创造了一个加密金库可以直接转化为有形房地产遗产的市场。

常见问题解答 (FAQs)

结语

2025年的瑞士将引领加密货币房地产发展，融合数百年历史的房地产法律传统与区块链创新。该国23%的加密货币普及率、加密谷900多家区块链企业以及开创性的分布式账本技术法案，为寻求实体房地产投资的数字资产持有者打造了无与伦比的生态系统。

瑞士对私人加密货币交易免征资本利得税，简化的区块链注册契约将交易完成时间从数月缩短至数天，各大机构也直接接受比特币、以太坊和稳定币，这些举措消除了跨境房地产收购中的传统摩擦点。瑞士的平均房价为每平方米10,239.91瑞士法郎，反映了强劲的基本面：GDP增长率在1.8%至2.0%之间，失业率为2.3%，通货膨胀率控制在1.2%。而像楚格（每平方米12,000瑞士法郎）和卢加诺（每平方米11,500瑞士法郎）这样的热门地区则提供了3.5%至4%的超高收益率。

挑战依然存在，包括各州监管差异、城市中心房价承受能力压力（其中只有 41% 的房源适合中等收入者）以及即将于 2026 年实施的 CARF 报告要求。然而，机遇大于挑战：破产保护的 DLT 托管、价值超过 10 万瑞士法郎的房产的代币化部分所有权，以及通过 SDX 等平台建立的机构基础设施，使瑞士拥有独特的优势。

对于面临通货膨胀、高利率和跨境支付摩擦的全球公民而言，瑞士的加密房地产市场提供了一个引人注目的解决方案，在这里，数字财富可以无缝转化为阿尔卑斯山的稳定性，监管的清晰度与金融隐私相得益彰，区块链技术可以保障像马特洪峰一样经久不衰的世代资产。