Acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies en Espagne : tout ce que vous devez savoir en 2026

Le marché immobilier espagnol continue d'attirer les acheteurs internationaux, alliant le charme du style de vie méditerranéen à de solides fondamentaux d'investissement. 

Avec l'essor des cryptomonnaies et la maturation des cadres réglementaires, l'acquisition de biens immobiliers en Espagne grâce aux actifs numériques devient une option de plus en plus viable. Ce guide propose une analyse détaillée des conditions économiques, du cadre réglementaire et des aspects pratiques des transactions immobilières en cryptomonnaies en Espagne.

Situation économique pour les citoyens et les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Espagne ?

Source: Idéaliste

L'économie espagnole affiche une croissance robuste en 2025. La Commission européenne prévoit une croissance du PIB de 2.6 % en 2025 et de 2.0 % en 2026, soutenue par la bonne performance du marché du travail et la poursuite de la mise en œuvre du plan de relance et de résilience. Les prévisions de la Banque d'Espagne s'inscrivent dans cette perspective, anticipant une croissance de 2.6 % en 2025 et de 1.8 % en 2026.

L'inflation s'établissait à 3.1 % en octobre 2025, principalement sous l'effet des coûts de l'énergie dans les secteurs de l'électricité et des transports. Le chômage a reculé à environ 11.5 %, confirmant une tendance positive. Le tourisme demeure un moteur économique important, contribuant à hauteur d'environ 12 % au PIB national.

Le marché immobilier espagnol connaît actuellement sa plus forte croissance depuis 2007. Selon l'Institut national de la statistique (INE), les prix de l'immobilier ont progressé de 12.8 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025, soit la plus forte hausse enregistrée en 18 ans. Le marché affiche une croissance positive depuis 46 trimestres consécutifs.

Statistiques clés du marché

• Prix ​​national moyen : 2 605 € par mètre carré (novembre 2025)
• Ventes de logements en 2024 : 716 183 transactions (en hausse de 11.5 % par rapport à 2023)
• Huit premiers mois de 2025 : 469 960 ventes (en hausse de 16.1 % sur un an)
• Acheteurs étrangers au premier semestre 2025 : 71 155 logements achetés (en hausse de 2 % par rapport au premier semestre 2024)
• Rendement locatif plus plus-value : 10.8 % en 2024

Les ressortissants étrangers ne sont soumis à aucune restriction légale en matière d'acquisition immobilière en Espagne. Les frais d'acquisition standard comprennent :

• ITP (Taxe sur les mutations immobilières) : 6 à 11 % selon la communauté autonome (biens existants)
• TVA : 10 % pour les logements neufs
• AJD (droit de timbre) : 1 à 2 %
• Frais de notaire : 0.5-1%
• Taux d'intérêt hypothécaires : 3.5 % à 4 % pour les prêts à taux fixe sur 30 ans.

Le programme Golden Visa espagnol

Source: LetsLaw

Le programme espagnol de visa doré, qui permettait aux ressortissants de pays tiers d'obtenir un permis de séjour grâce à un investissement immobilier de 500 000 € ou plus, a officiellement pris fin le 3 avril 2025. La loi a été publiée au Journal officiel de l'État (BOE) le 3 janvier 2025, après avoir été approuvée par le Congrès en décembre 2024.

Points clés:

• Les nouvelles candidatures ne sont plus acceptées à compter du 3 avril 2025.
• Les titulaires actuels d'un Golden Visa conservent leurs droits et peuvent renouveler leur visa.
• Les demandes soumises avant la date limite continuent d'être traitées.
• Le programme s'est déroulé de 2013 à 2025 et environ 15 149 visas ont été accordés pour des investissements immobiliers.

Le gouvernement espagnol a invoqué les difficultés d'accès au logement, notamment à Madrid et à Barcelone, comme principale raison de l'abandon du programme d'investissement immobilier. D'autres options de résidence restent disponibles, comme le visa non lucratif pour les personnes percevant des revenus passifs et le visa nomade numérique.

L'état des cryptomonnaies en Espagne

Source: Bitcoin.com

L'Espagne applique le règlement européen sur les marchés des crypto-actifs (MiCA), qui est entré pleinement en vigueur le 30 décembre 2024. 

L'Espagne a accéléré son calendrier de mise en œuvre, avec une adoption complète prévue pour le 31 décembre 2025, soit six mois avant l'échéance de juin 2026 fixée par l'UE.

Structure réglementaire

• CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) : Autorité de surveillance principale pour la conformité à la loi MiCA et l'obtention des licences CASP
• Banque d'Espagne : Supervise la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d'argent ; a maintenu le registre initial des fournisseurs de services d'actifs virtuels (PSAV) pendant la période de transition.
• SEPBLAC : Examine la documentation relative à la lutte contre le blanchiment d'argent et les procédures de prévention du blanchiment d'argent

La période transitoire permet aux prestataires de services de crypto-actifs déjà enregistrés auprès de la Banque d'Espagne avant le 30 décembre 2024 de poursuivre leurs activités jusqu'au 30 décembre 2025, le temps d'obtenir l'agrément MiCA. BBVA est devenue la première entité à obtenir une licence MiCA en Espagne.

Le règlement sur le transfert de fonds (TFR), applicable à compter du 30 décembre 2024, impose des exigences de traçabilité pour les transferts de crypto-actifs, obligeant les CASP à collecter et à vérifier les informations sur l'émetteur et le bénéficiaire.

Fiscalité des crypto-monnaies

L'Agence fiscale (AEAT) classe les cryptomonnaies comme des actifs numériques imposables. Il est donc essentiel de bien comprendre les obligations fiscales lors de l'utilisation de cryptomonnaies pour l'acquisition de biens immobiliers.

Impôt sur les gains en capital (impôt sur le revenu de l'épargne) :

Des taux progressifs s'appliquent aux gains provenant de la vente, de l'échange ou de la dépense de cryptomonnaies :

• 19 % sur les gains jusqu'à 6 000 €
• 21 % sur les gains passant de 200 001 € à 300 000 €
• 23 % sur les gains passant de 200 001 € à 300 000 €
• 27 % sur les gains passant de 200 001 € à 300 000 €
• 28 % sur les gains supérieurs à 300 000 €

Autres revenus liés aux cryptomonnaies :

• Récompenses de minage et de staking : imposées comme un revenu général à un taux de 24 à 47 %.
• Airdrops et récompenses de parrainage : classés comme gains hors transmission
• Les pertes en capital peuvent compenser les gains et être reportées pendant quatre ans.

Exigences en matière de rapports :

1. Modèle 100: Déclaration annuelle de revenus (à déposer avant le 30 juin de l'année suivante)
2. Modèle 721: Obligatoire pour les avoirs en cryptomonnaies supérieurs à 50 000 € détenus sur des plateformes d’échange étrangères.
3. Impôt sur la fortune : S'applique si le patrimoine net dépasse 700 000 € (les seuils varient selon la communauté autonome).

L'Espagne utilise la méthode FIFO (premier entré, premier sorti) pour calculer le coût de base des cessions de cryptomonnaies.

Acheter de l'immobilier avec des cryptomonnaies en Espagne

Source: Bitira

En Espagne, l'acquisition d'un bien immobilier en cryptomonnaie nécessite une conversion en euros avant l'enregistrement de l'acte. Les notaires espagnols n'acceptent pas directement les cryptomonnaies ; les transactions doivent être effectuées en monnaie fiduciaire pour être conformes aux exigences du cadastre. 

Le processus implique:

1. Vérification AML/KYC : La documentation relative à la provenance des fonds est obligatoire en vertu de la réglementation MiCA.
2. Conversion de cryptomonnaies en monnaie fiduciaire : Effectué par l'intermédiaire d'intermédiaires ou de bourses agréés
3. Coordination notariale : Les agences coordonnent la documentation et les dépôts en euros pour la clôture
4. Inscription au registre foncier : Inscription de l'acte en euros avec documentation justificative de la transaction

Les stablecoins comme l'USDT et l'USDC sont couramment utilisés pour atténuer la volatilité pendant la période de transaction. Une analyse forensique de la blockchain peut être requise pour les transactions supérieures à 200 000 €, ce qui peut rallonger les délais de clôture de deux à quatre semaines.

Agences immobilières acceptant les cryptomonnaies en Espagne

Plusieurs agences immobilières espagnoles ont mis en place des procédures pour les transactions en cryptomonnaie :

Nom d'agence	Crypto acceptée	Détails du mode de paiement
Espagne Maisons	Bitcoin, ETH, principales cryptomonnaies	Partenariat avec Binance Pay pour les paiements directs ; procédure complète de lutte contre le blanchiment d’argent et de connaissance du client (AML/KYC) avec une équipe juridique, conversion en euros avant notariat pour l’enregistrement de l’acte.
Vicox Juridique	BTC, ETH, USDT, USDC, stablecoins	Conçu sur mesure pour les achats internationaux de cryptomonnaies ; coordonne les services notariaux de lutte contre le blanchiment d'argent et la conversion en monnaie fiduciaire via Banxa pour des transactions de grande valeur sans faille (par exemple, villas à Marbella).
Alicante Immobilier	Bitcoin, ETH, stablecoins	Accepte tout type de propriété ; transferts de portefeuille documentés avec un système AML reconnu, idéal pour les portefeuilles crypto diversifiés.
Collines de la Costa Blanca	BTC, ETH, USDT	Conversion en euros avant la transaction ; prend en charge la tarification en cryptomonnaie ou en équivalent fiduciaire, avec des services tiers pour le blocage des taux.

Espagne Maisons

À propos de l'entreprise

Spain Homes (Tekce Overseas SA) a réalisé la première vente immobilière en Espagne en cryptomonnaie en 2022 et collabore avec Binance Pay pour les paiements en ligne en cryptomonnaie. Inscrite à la Chambre de Commerce de Malaga, l'entreprise propose ses services en 10 langues et place l'excellence du service client au cœur de ses priorités.

Crypto-monnaies acceptées

Bitcoin, ETH, principales cryptomonnaies

Processus de transaction

Après l'enquête et la vérification d'identité (KYC), des visites virtuelles ou physiques sont organisées. L'équipe juridique se charge des procédures de lutte contre le blanchiment d'argent, des justificatifs de revenus et de la procuration. Le paiement est effectué directement sur leur portefeuille Binance Pay, et les transactions de gré à gré sont gérées par des consultants juridiques expérimentés.

Vicox Juridique

À propos de l'entreprise

Vicox Legal est un cabinet spécialisé qui accompagne ses clients dans l'acquisition de biens immobiliers en cryptomonnaies en Espagne, au Portugal, à Dubaï, à Miami et à Oman. Le cabinet est présent dans des villes clés telles que Malaga, Marbella, Alicante, Madrid, Barcelone, Valence et Lisbonne.

Crypto-monnaies acceptées

BTC, ETH, USDT, USDC, Stablecoins

Processus de transaction

L'intégration complète inclut la conformité KYC/AML, la signature d'un contrat privé et la réservation du bien. Leur service d'échange de cryptomonnaies assure la conversion en monnaie fiduciaire sur demande. La signature notariale, le paiement des taxes et l'enregistrement du bien sont pris en charge par leur équipe juridique.

Alicante Immobilier

À propos de l'entreprise

Alicante Real Estate est une agence immobilière de premier plan sur la Costa Blanca, comptant plus de 20 partenaires affiliés dans plus de 10 pays européens et un juriste spécialisé en droit immobilier en interne. Elle a commencé à réaliser des transactions immobilières en cryptomonnaies en 2019 et jouit d'une excellente réputation en matière de sécurité.

Crypto-monnaies acceptées

Bitcoin, ETH, stablecoins

Processus de transaction

Un contrat légal est conclu entre le vendeur et l'acheteur, établissant l'échange de cryptomonnaie contre des euros à un taux et une date fixes. La transaction est documentée, les adresses des portefeuilles sont vérifiées et l'achat est finalisé avec une protection juridique complète.

Collines de la Costa Blanca

À propos de l'entreprise

Costa Blanca Hills est une agence immobilière espagnole expérimentée, spécialisée dans les transactions immobilières en cryptomonnaies. Elle collabore avec des sociétés espagnoles agréées qui gèrent plus de 270 types de crypto-actifs pour une conversion fluide en euros.

Crypto-monnaies acceptées

BTC, ETH, USDT

Processus de transaction

Trouvez un bien immobilier, consultez des avocats spécialisés en cryptomonnaies, vérifiez la conformité des fonds avec la réglementation anti-blanchiment et signez un contrat d'achat précisant les modalités de paiement en cryptomonnaies. La plateforme d'échange convertit les cryptomonnaies en euros, qui sont ensuite transférés au vendeur pour la signature de l'acte notarié.

Marchés immobiliers régionaux en Espagne

Le marché immobilier espagnol présente des performances très variables selon les communautés autonomes. Les régions côtières et urbaines affichent les plus fortes hausses de prix, avec des rendements locatifs de 5 à 7 % dans les emplacements les plus prisés.

Région	Prix/m²	Croissance annuelle	Villes remarquables
Madrid	€5,758	14.2 to 17 %	Capitale madrilène
Catalogne;	€5,089	8 to 11.3 %	Barcelone, Eixample, Poblenou
Pays Basque	€6,411	11.6 %	Saint-Sébastien (le plus cher)
Îles Baléares;	5,000€+	12.8 %	Ibiza, Majorque, Palma
Andalousie;	4,000€+	10 to 13 %	Malaga, Marbella, Costa del Sol
Communauté de Valence	€2,165	8.7 to 14.5 %	Valence, Alicante, Costa Blanca
Murcie	€1,926	15 to 22.5 %	La région à la croissance la plus rapide
Les îles Canaries	€3,449	8.3 to 12 %	Tenerife, Grande Canarie

À y regarder de plus près, ces informations ressemblent de plus en plus à une symphonie de tradition et de technologie, facilitant les conversions conformes à la norme MiCA de crypto-monnaies en euros avec précision, de sorte que votre trésorerie numérique se manifeste par des actes concrets et transparents, sans les désagréments des retards ou des litiges.

Quelles sont les régions les plus dynamiques du marché immobilier espagnol ?

Le marché de 2025 se caractérise par une division en deux catégories, comparable à un feu tricolore : les régions connaissant une chaleur intense et une hausse des prix, contre les marchés ruraux stables.

Madrid

Source: Le manuel du luxe

Abritant deux des plus grands clubs de football, le Real Madrid et l'Atlético Madrid, la capitale espagnole affiche des prix de l'immobilier de pointe, atteignant en moyenne 3 489 €/m², soit une hausse de 16.1 % sur un an. Les loyers y sont les plus élevés du pays, à 20.92 €/m².

Îles Baléares;

Source: Kimkim

L'île attire les capitaux étrangers. Les prix de l'immobilier y ont atteint 3 417 €/m² (+14.4 %), sous l'effet du tourisme et de l'offre limitée.

Santa Cruz de Tenerife

Source: Immobilier en Espagne

Stimulés par le tourisme et les nomades numériques en quête de stabilité climatique, les prix ont augmenté de 14.2 % pour atteindre 1 927 €/m².

Catalogne/Barcelone

Source: Gagnant

Berceau du FC Barcelone, club de football de renommée internationale, la ville est un pôle d'investissement majeur où les loyers s'élèvent en moyenne à 15.49 €/m². Les acheteurs étrangers y sont particulièrement actifs.

Cordoue et Zamora

Source: Kim Kim

Pour ceux qui recherchent un bon rapport qualité-prix, des provinces comme Córdoba (1 160 €/m²) et Zamora (869 €/m²) ont connu de légères baisses de prix, offrant des points d'entrée abordables.

Défis et opportunités

Défis

• Risque de volatilitéLes fluctuations du prix des cryptomonnaies peuvent affecter la valeur des transactions lors d'un achat. L'utilisation de stablecoins permet d'atténuer ce risque.
• Transition réglementaireLa période de mise en œuvre de MiCA (qui se termine le 30 décembre 2025) crée une complexité temporaire pendant la transition des CASP vers de nouvelles exigences de licence.
• Vigilance renforcée: L'examen AML des transactions de grande valeur (plus de 200 000 €) peut nécessiter une analyse forensique de la blockchain, ajoutant 2 à 4 semaines aux délais.
• Limitations bancairesCertaines banques espagnoles restent réticentes à traiter les transactions liées aux cryptomonnaies, et tous les actes notariés n'exigent pas de monnaie fiduciaire.
• Variance régionale des rendementsLes régions intérieures offrent des rendements locatifs inférieurs (3-4%) par rapport aux zones côtières (6-7%), ce qui nécessite une sélection minutieuse de l'emplacement à des fins d'investissement.

Opportunités

• Clarté de la réglementationMiCA offre un cadre européen harmonisé, renforçant la protection des investisseurs et réduisant la fraude grâce à des exigences standardisées.
• Des fondamentaux de marché solides: L'appréciation du prix des propriétés, qui atteint en moyenne 12.8 % par an, combinée à des rendements locatifs bruts supérieurs aux rendements des obligations d'État (3.1 %), soutient l'argument d'investissement.
• Efficacité des transactionsLes transactions en cryptomonnaie peuvent réduire les délais des virements bancaires et potentiellement diminuer les frais de transaction de 1 à 2 %.
• Collecte des pertes fiscalesLes pertes en capital peuvent compenser les gains et être reportées sur quatre ans, offrant ainsi une flexibilité en matière de planification fiscale.
• Potentiel de croissanceDans de nombreuses régions espagnoles, les prix restent inférieurs aux pics de 2007/2008 en termes réels, ce qui laisse entrevoir un potentiel d'appréciation continu. CaixaBank Research prévoit une croissance des prix de 10 % en 2025 et de 6.3 % en 2026.

Foire Aux Questions (FAQ)