Comprar imóveis com criptomoedas na Espanha: tudo o que você precisa saber em 2026

O mercado imobiliário espanhol continua a atrair compradores internacionais, combinando o charme do estilo de vida mediterrâneo com sólidos fundamentos de investimento. 

Com o crescimento da adoção de criptomoedas e o amadurecimento dos marcos regulatórios, a compra de imóveis na Espanha com ativos digitais tornou-se uma opção cada vez mais viável. Este guia oferece uma análise detalhada das condições econômicas, do ambiente regulatório e das considerações práticas para transações imobiliárias com criptomoedas na Espanha.

Qual é a situação econômica para cidadãos e estrangeiros em relação à aquisição de imóveis na Espanha?

Fonte: Idealista

A economia espanhola demonstra um crescimento robusto em 2025. A Comissão Europeia projeta um crescimento do PIB de 2.6% para 2025 e de 2.0% para 2026, impulsionado pelo forte desempenho do mercado de trabalho e pela implementação contínua do Plano de Recuperação e Resiliência. As previsões do Banco de Espanha estão alinhadas com essas projeções, antecipando um crescimento de 2.6% em 2025 e de 1.8% em 2026.

Em outubro de 2025, a inflação situou-se em 3.1%, impulsionada principalmente pelos custos de energia nos setores da eletricidade e dos transportes. O desemprego diminuiu para aproximadamente 11.5%, mantendo uma tendência positiva. O turismo continua a ser um importante motor da economia, contribuindo com cerca de 12% para o PIB nacional.

O mercado imobiliário espanhol também está registrando seu maior crescimento desde 2007. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), os preços dos imóveis subiram 12.8% no terceiro trimestre de 2025 em comparação com o mesmo período do ano anterior, marcando o maior aumento em 18 anos. O mercado vem registrando crescimento positivo há 46 trimestres consecutivos.

Estatísticas-chave do mercado

• Preço médio nacional: € 2,605 por metro quadrado (novembro de 2025)
• Vendas de imóveis residenciais em 2024: 716,183 transações (aumento de 11.5% em relação a 2023)
• Primeiros oito meses de 2025: 469,960 vendas (aumento de 16.1% em relação ao ano anterior)
• Compradores estrangeiros no primeiro semestre de 2025: 71,155 imóveis adquiridos (aumento de 2% em relação ao primeiro semestre de 2024)
• Rendimento do aluguel mais valorização imobiliária: 10.8% em 2024

Estrangeiros não enfrentam restrições legais à propriedade de imóveis na Espanha. Os custos de aquisição padrão incluem:

• ITP (Imposto sobre Transmissão de Imóveis): 6-11%, dependendo da comunidade autônoma (imóveis existentes).
• IVA (Imposto sobre Valor Agregado): 10% para imóveis novos.
• AJD (Imposto de Selo): 1-2%
• Taxas notariais: 0.5-1%
• Taxas de hipoteca: 3.5-4% para prazos fixos de 30 anos.

Programa Golden Visa da Espanha

Fonte: LetsLaw

O programa Visto Dourado da Espanha, que permitia a cidadãos não pertencentes à União Europeia obter residência por meio de investimentos imobiliários de € 500,000 ou mais, foi oficialmente encerrado em 3 de abril de 2025. A lei foi publicada no Diário Oficial do Estado (BOE) em 3 de janeiro de 2025, após aprovação pelo Congresso em dezembro de 2024.

Pontos chave:

• A partir de 3 de abril de 2025, não serão mais aceitas novas candidaturas.
• Os atuais titulares do Visto Gold mantêm seus direitos e podem renovar seus vistos.
• Os pedidos submetidos antes do prazo continuam a ser processados.
• O programa vigorou de 2013 a 2025, com aproximadamente 15,149 vistos concedidos para investimentos imobiliários.

O governo espanhol citou preocupações com a acessibilidade à habitação, particularmente em Madrid e Barcelona, ​​como a principal razão para descontinuar o programa de visto de investimento imobiliário. Opções alternativas de residência continuam disponíveis, incluindo o Visto Não Lucrativo para quem recebe rendimentos passivos e o Visto para Nômades Digitais.

O Estado das Criptomoedas na Espanha

Fonte: Bitcoin.com

A Espanha opera sob o regulamento da UE sobre Mercados de Criptoativos (MiCA), que se tornou totalmente aplicável em 30 de dezembro de 2024. 

A Espanha acelerou seu cronograma de implementação, com a adoção completa prevista para 31 de dezembro de 2025, seis meses antes do prazo final da UE, em junho de 2026.

Estrutura regulatória

• CNMV (Comissão Nacional do Mercado de Valores): Autoridade supervisora ​​primária para conformidade com o MiCA e licenciamento CASP
• Banco da Espanha: Supervisiona a conformidade com as normas de AML (Anti-Money Laundering, ou Prevenção à Lavagem de Dinheiro); manteve o registro original do VASP (Value Access Service Provider, ou Prestador de Serviços de Valor Agregado) durante o período de transição.
• SEPBLAC: Analisa a documentação de AML (Antilavagem de Dinheiro) e os procedimentos de prevenção à lavagem de dinheiro.

O período de transição permite que os provedores de serviços de criptoativos já registrados no Banco da Espanha antes de 30 de dezembro de 2024 continuem operando até 30 de dezembro de 2025, durante o processo de transição para a autorização MiCA. O BBVA foi a primeira instituição a obter uma licença MiCA na Espanha.

O Regulamento de Transferência de Fundos (TFR), em vigor a partir de 30 de dezembro de 2024, exige requisitos de rastreabilidade para transferências de criptoativos, obrigando os provedores de serviços de criptoativos (CASPs) a coletar e verificar informações sobre o remetente e o beneficiário.

Tributação de criptomoedas

A Agência Tributária (AEAT) classifica as criptomoedas como ativos digitais sujeitos a tributação. Compreender as obrigações fiscais é essencial ao usar criptomoedas para a compra de imóveis.

Imposto sobre Ganhos de Capital (Imposto sobre Rendimentos de Poupança):

Aplicam-se taxas progressivas aos ganhos com a venda, negociação ou uso de criptomoedas:

• 19% sobre ganhos até € 6,000
• 21% sobre ganhos entre €6,001 e €50,000
• 23% sobre ganhos entre €50,001 e €200,000
• 27% sobre ganhos entre €200,001 e €300,000
• 28% sobre ganhos superiores a €300,000

Outras fontes de renda com criptomoedas:

• Recompensas de mineração e staking: Tributadas como renda geral em 24-47%.
• Airdrops e recompensas por indicação: Classificados como ganhos não relacionados à transmissão.
• As perdas de capital podem compensar os ganhos e ser transferidas para os próximos quatro anos.

Requisitos de relatórios:

1. Modelo 100: Declaração anual de imposto de renda (com vencimento em 30 de junho do ano seguinte)
2. Modelo 721: Obrigatório para ativos em criptomoedas acima de € 50,000 mantidos em corretoras estrangeiras.
3. Imposto sobre a fortuna: Aplica-se se o patrimônio líquido exceder € 700,000 (os limites variam conforme a comunidade autônoma).

A Espanha utiliza o método FIFO (First-In, First-Out) para calcular o custo de aquisição na alienação de criptomoedas.

Comprar imóveis com criptomoedas na Espanha

Fonte: Bitira

Na Espanha, a compra de imóveis com criptomoedas exige a conversão para euros antes do registro da escritura. Os cartórios espanhóis não aceitam criptomoedas diretamente; as transações devem ser concluídas em moeda fiduciária para fins de conformidade com o Registro de Imóveis. 

O processo envolve:

1. Verificação AML/KYC: A documentação relativa à origem dos fundos é obrigatória nos termos do regulamento MiCA.
2. Conversão de criptomoedas para moedas fiduciárias: Concluído por meio de intermediários ou bolsas de valores licenciadas.
3. Coordenação notarial: As agências coordenam a documentação e os depósitos em euros para o fechamento do negócio.
4. Registro no Cadastro Imobiliário: Registro de escritura em euros com documentação comprobatória da transação

Moedas estáveis ​​como USDT e USDC são comumente usadas para mitigar a volatilidade durante o período de transação. A análise forense da blockchain pode ser necessária para transações acima de € 200,000, o que pode adicionar de 2 a 4 semanas aos prazos de conclusão.

Agências imobiliárias que aceitam criptomoedas na Espanha

Diversas agências imobiliárias espanholas estabeleceram processos para transações baseadas em criptomoedas:

Nome da agência	Criptografia aceita	Detalhes do método de pagamento
Residências na Espanha	BTC, ETH, principais criptomoedas	Parceria Binance Pay para pagamentos diretos; processo completo de AML/KYC com equipe jurídica, conversão para euros antes do registro em cartório.
Vicox Jurídico	BTC, ETH, USDT, USDC, stablecoins	Feito sob medida para compras internacionais de criptomoedas; coordena serviços notariais de AML (Antilavagem de Dinheiro), conversão de moeda fiduciária via Banxa para transações de alto valor sem complicações (ex.: villas em Marbella).
Imóveis em Alicante	BTC, ETH, Stablecoins	Aceita qualquer tipo de propriedade; transferências de carteira documentadas com AML (Antilavagem de Dinheiro) comprovada por reputação, ideal para portfólios de criptomoedas diversificados.
Colinas da Costa Blanca	BTC, ETH, USDT	Conversão para euros antes da transação; suporta preços em criptomoedas ou equivalentes em moeda fiduciária, com serviços de terceiros para fixação de taxas.

Residências na Espanha

Sobre a empresa

A Spain Homes (Tekce Overseas SA) realizou a primeira venda imobiliária na Espanha com criptomoedas em 2022 e trabalha com a Binance Pay para pagamentos online em criptomoedas. Registrada na Câmara de Comércio de Málaga, oferece atendimento em 10 idiomas com uma abordagem de excelência centrada no cliente.

Criptomoedas aceitas

BTC, ETH, principais criptomoedas

Processo de Transação

Após a consulta e o processo KYC, realize visitas virtuais ou presenciais. A equipe jurídica cuida do processo AML, da documentação de comprovação de renda e da procuração. O pagamento é enviado diretamente para a carteira Binance Pay do cliente, com o processo OTC gerenciado por consultores jurídicos experientes.

Vicox Jurídico

Sobre a empresa

A Vicox Legal é uma empresa especializada em auxiliar clientes na compra de imóveis utilizando criptomoedas na Espanha, Portugal, Dubai, Miami e Omã. Atua em cidades importantes como Málaga, Marbella, Alicante, Madri, Barcelona, ​​Valência e Lisboa.

Criptomoedas aceitas

BTC, ETH, USDT, USDC, Stablecoins

Processo de Transação

O processo de integração inclui a verificação de identidade (KYC/AML), a assinatura de um contrato privado e a reserva do imóvel. O serviço de câmbio de criptomoedas realiza a conversão para moeda fiduciária mediante solicitação. A assinatura notarial, o pagamento de impostos e o registro do imóvel são coordenados pela equipe jurídica.

Imóveis em Alicante

Sobre a empresa

A Alicante Real Estate é uma agência líder na Costa Blanca, com mais de 20 parceiros afiliados em mais de 10 países europeus e um advogado imobiliário interno. Em 2019, iniciaram as transações imobiliárias com criptomoedas e possuem uma reputação impecável em segurança.

Criptomoedas aceitas

BTC, ETH, Stablecoins

Processo de Transação

Um contrato legal é firmado entre o proprietário e o comprador, estabelecendo a conversão de criptomoeda para euro a uma taxa e prazo fixos. A transação é documentada, os endereços das carteiras são verificados para garantir a conformidade e a compra é concluída com total proteção legal.

Colinas da Costa Blanca

Sobre a empresa

A Costa Blanca Hills é uma agência imobiliária experiente na Espanha, especializada em transações imobiliárias com criptomoedas. Ela colabora com empresas espanholas licenciadas que trabalham com mais de 270 tipos de criptoativos para uma conversão perfeita em euros.

Criptomoedas aceitas

BTC, ETH, USDT

Processo de Transação

Encontre um imóvel, obtenha assessoria jurídica de advogados especializados em criptomoedas, verifique os fundos para conformidade com as normas de AML (Anti-Money Laundering, ou Prevenção à Lavagem de Dinheiro) e assine um contrato de compra especificando os detalhes das criptomoedas. A plataforma de câmbio converte as criptomoedas em euros, que são então transferidos ao vendedor para a formalização em cartório.

Mercados imobiliários regionais na Espanha

O desempenho do mercado imobiliário varia significativamente entre as comunidades autônomas da Espanha. As regiões costeiras e urbanas apresentam o maior crescimento de preços, com rendimentos de aluguel que variam de 5% a 7% em localizações privilegiadas.

Região	Preço por metro quadrado	Crescimento YoY	Cidades notáveis
Madrid	€5,758	14.2-17%	capital de Madri
Catalonia	€5,089	8-11.3%	Barcelona, ​​Eixample, Poblenou
país Basco	€6,411	11.6%	San Sebastián (mais caro)
Ilhas Baleares	€ 5,000 +	12.8%	Ibiza, Maiorca, Palma
Andaluzia	€ 4,000 +	10-13%	Málaga, Marbelha, Costa do Sol
Comunidade valenciana	€2,165	8.7-14.5%	Valência, Alicante, Costa Blanca
Murcia	€1,926	15-22.5%	Região de crescimento mais rápido
Ilhas Canárias	€3,449	8.3-12%	Tenerife, Gran Canaria

Ao analisar as informações com atenção, percebe-se que se trata de uma sinfonia entre tradição e tecnologia, que facilita conversões de criptomoedas para euros em conformidade com o MiCA com precisão, de modo que seu tesouro digital se manifeste como transações transparentes, sem a discórdia de atrasos ou disputas.

Quais são as regiões mais promissoras para o mercado imobiliário na Espanha?

O mercado de 2025 é definido por uma divisão semelhante a um "semáforo" — regiões com calor intenso e preços em ascensão versus mercados rurais estáveis.

Madrid

Fonte: O Manual do Luxo

Sede de dois dos maiores clubes de futebol do mundo, Real Madrid e Atlético de Madrid, a capital espanhola dita o ritmo, com preços médios de € 3,489/m², um aumento de 16.1% em relação ao ano anterior. Os preços de aluguel aqui são os mais altos do país, a € 20.92/m².

Ilhas Baleares

Fonte: Kimkim

Um polo de atração para a riqueza estrangeira. Os preços dos imóveis atingiram € 3,417/m² (+14.4%), impulsionados pelo turismo e pela oferta limitada na ilha.

Santa Cruz de Tenerife

Fonte: Espanha Imobiliário

Impulsionados pelo turismo e pelos nômades digitais em busca de estabilidade climática, os preços subiram 14.2%, atingindo € 1,927/m².

Catalunha/Barcelona

Fonte: Winalista

Sede do FC Barcelona, ​​um clube de futebol de grande prestígio, a cidade se destaca como um importante polo de investimentos, onde o preço médio do aluguel é de € 15.49/m². Compradores estrangeiros são particularmente ativos na região.

Córdoba e Zamora

Fonte: Kim Kim

Para quem procura bom custo-benefício, províncias como Córdoba (1,160 €/m²) e Zamora (869 €/m²) registraram ligeiras quedas nos preços, oferecendo opções mais acessíveis.

Desafios e oportunidades

Desafios

• Risco de volatilidadeAs flutuações de preço das criptomoedas podem afetar os valores das transações durante o processo de compra. O uso de stablecoins ajuda a mitigar esse risco.
• Transição regulatóriaO período de implementação do MiCA (que termina em 30 de dezembro de 2025) cria uma complexidade temporária à medida que os CASPs fazem a transição para os novos requisitos de licenciamento.
• Devida diligência aprimoradaA análise de AML (Anti-Money Laundering - Prevenção à Lavagem de Dinheiro) para transações de alto valor (acima de € 200,000) pode exigir análise forense de blockchain, acrescentando de 2 a 4 semanas aos prazos.
• Limitações bancáriasAlguns bancos espanhóis ainda relutam em processar transações relacionadas a criptomoedas, e nem todas as escrituras notariais exigem moeda fiduciária.
• Variação regional de rendimentoRegiões do interior oferecem rendimentos de aluguel mais baixos (3-4%) em comparação com áreas costeiras (6-7%), exigindo uma seleção cuidadosa da localização para fins de investimento.

Oportunidades

• Clareza regulatóriaO MiCA proporciona um quadro harmonizado da UE, reforçando a proteção do investidor e reduzindo a fraude através de requisitos padronizados.
• Fundamentos de mercado sólidosA valorização média anual dos imóveis em 12.8%, combinada com rendimentos brutos de aluguel superiores aos retornos dos títulos do governo (3.1%), reforçam a tese de investimento.
• Eficiência de transaçãoTransações com criptomoedas podem reduzir os atrasos nas transferências bancárias e potencialmente diminuir as taxas de transação em 1 a 2%.
• Colheita de prejuízo fiscalAs perdas de capital podem compensar os ganhos e ser transferidas para os quatro anos seguintes, proporcionando flexibilidade no planejamento tributário.
• Potencial de crescimentoMuitas regiões espanholas permanecem abaixo dos preços máximos de 2007/2008 em termos reais, o que sugere um potencial de valorização contínuo. A CaixaBank Research prevê um crescimento de preços de 10% em 2025 e de 6.3% em 2026.

Perguntas Frequentes (FAQs)