Покупка недвижимости в Испании с использованием криптовалюты: все, что нужно знать в 2026 году.

Испанский рынок недвижимости продолжает привлекать иностранных покупателей, сочетая привлекательность средиземноморского образа жизни с прочными инвестиционными основами. 

По мере роста распространения криптовалют и совершенствования нормативно-правовой базы, покупка недвижимости в Испании с использованием цифровых активов становится все более выгодным вариантом. В этом руководстве представлен подробный анализ экономических условий, нормативно-правовой среды и практических аспектов сделок с недвижимостью в Испании с использованием криптовалюты.

Каково экономическое положение граждан и иностранцев в отношении приобретения недвижимости в Испании?

Источник: Idealista

Экономика Испании демонстрирует устойчивый рост в 2025 году. Европейская комиссия прогнозирует рост ВВП на 2.6% в 2025 году и на 2.0% в 2026 году, чему способствуют высокие показатели рынка труда и продолжающаяся реализация Плана восстановления и повышения устойчивости. Прогнозы Банка Испании соответствуют этим прогнозам, ожидая роста на 2.6% в 2025 году и на 1.8% в 2026 году.

Инфляция в октябре 2025 года составила 3.1%, что обусловлено главным образом ростом цен на энергоносители в электроэнергетическом и транспортном секторах. Уровень безработицы снизился примерно до 11.5%, продолжая положительную тенденцию. Туризм остается важным двигателем экономики, внося примерно 12% в национальный ВВП.

Испанский рынок жилья также демонстрирует самый сильный рост с 2007 года. По данным Национального института статистики (INE), цены на недвижимость выросли на 12.8% в годовом исчислении в третьем квартале 2025 года, что стало самым высоким показателем за 18 лет. Рынок демонстрирует положительный рост на протяжении 46 кварталов подряд.

Основная статистика рынка

• Средняя цена по стране: 2,605 евро за квадратный метр (ноябрь 2025 г.)
• Количество сделок с жильём в 2024 году: 716 183 (рост на 11.5% по сравнению с 2023 годом).
• Первые восемь месяцев 2025 года: 469 960 продаж (рост на 16.1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
• Иностранные покупатели в первом полугодии 2025 года: приобретено 71 155 домов (рост на 2% по сравнению с первым полугодием 2024 года).
• Доходность от аренды плюс рост цен: 10.8% в 2024 году.

Иностранные граждане не сталкиваются с какими-либо юридическими ограничениями на владение недвижимостью в Испании. Стандартные затраты на приобретение включают:

• Налог на передачу собственности (ITP): 6-11% в зависимости от автономного сообщества (для существующих объектов недвижимости).
• НДС: 10% для новостроек.
• Гербовый сбор (AJD): 1-2%
• Нотариальные сборы: 0.5–1%
• Ставки по ипотеке: 3.5-4% для 30-летних фиксированных сроков.

Программа «Золотая виза» Испании.

Источник: LetsLaw

Испанская программа «Золотая виза», позволявшая гражданам стран, не входящих в ЕС, получать вид на жительство за счет инвестиций в недвижимость в размере 500 000 евро и более, официально завершилась 3 апреля 2025 года. Закон был опубликован в Официальном государственном вестнике (BOE) 3 января 2025 года после одобрения Конгрессом в декабре 2024 года.

Ключевые моменты:

• Приём новых заявок прекращается с 3 апреля 2025 года.
• Обладатели «Золотой визы» сохраняют свои права и могут продлевать свои визы.
• Заявки, поданные до установленного срока, продолжают обрабатываться.
• Программа действовала с 2013 по 2025 год, в рамках нее было выдано приблизительно 15 149 виз для инвестиций в недвижимость.

Правительство Испании назвало проблемы с доступностью жилья, особенно в Мадриде и Барселоне, основной причиной прекращения программы инвестиций в недвижимость. Альтернативные варианты получения вида на жительство остаются доступными, включая визу для лиц, получающих пассивный доход, и визу для цифровых кочевников.

Состояние криптовалют в Испании

Источник: Bitcoin.com

Испания работает в соответствии с регламентом ЕС о рынках криптоактивов (MiCA), который вступил в полную силу 30 декабря 2024 года. 

Испания ускорила сроки внедрения, ожидая полного принятия соглашения к 31 декабря 2025 года, на шесть месяцев раньше установленного ЕС срока в июне 2026 года.

Нормативно-правовая структура

• CNMV (Национальная комиссия рынка ценных бумаг): Основной надзорный орган по вопросам соблюдения требований MiCA и лицензирования CASP.
• Банк Испании: Осуществляет надзор за соблюдением требований по борьбе с отмыванием денег; поддерживал первоначальный реестр поставщиков виртуальных активов в течение переходного периода.
• Сепблак: Проводит анализ документации по борьбе с отмыванием денег и процедур предотвращения отмывания денежных средств.

Период действия льготного режима позволяет существующим поставщикам услуг в сфере криптоактивов, зарегистрированным в Банке Испании до 30 декабря 2024 года, продолжать свою деятельность до 30 декабря 2025 года, одновременно переходя к получению разрешения MiCA. BBVA стала первой организацией в Испании, получившей лицензию MiCA.

Регламент о переводе средств (TFR), вступивший в силу 30 декабря 2024 года, устанавливает требования к отслеживаемости переводов криптоактивов, обязывая поставщиков услуг по переводу средств собирать и проверять информацию об отправителе и получателе.

Налогообложение криптовалюты

Налоговое управление Австралии (AEAT) классифицирует криптовалюты как цифровые активы, подлежащие налогообложению. Понимание налоговых обязательств имеет важное значение при использовании криптовалюты для покупки недвижимости.

Налог на прирост капитала (налог на доход от сбережений):

К прибыли от продажи, торговли или использования криптовалюты применяются прогрессивные ставки:

• 19% на прибыль до 6,000 евро
• 21% на прибыль от 200 001 до 300 000 евро
• 23% на прибыль от 200 001 до 300 000 евро
• 27% на прибыль от 200 001 до 300 000 евро
• 28% на прибыль, превышающую 300 000 евро.

Прочие источники дохода в криптовалюте:

• Награды за майнинг и стейкинг: облагаются налогом как общий доход в размере 24-47%.
• Аирдропы и реферальные вознаграждения: классифицируются как доход, не связанный с передачей средств.
• Убытки от продажи активов могут компенсировать прибыль и переноситься на следующие четыре года.

Требования к отчетности:

1. Модель 100: Годовая декларация о подоходном налоге (срок подачи — 30 июня следующего года)
2. Модель 721: Требуется для криптовалютных активов, превышающих 50 000 евро, хранящихся на валютных биржах.
3. Налог на богатство: Применяется, если чистые активы превышают 700 000 евро (пороговые значения различаются в зависимости от автономного сообщества).

В Испании для расчета себестоимости реализации криптовалюты используется метод FIFO (первым поступил — первым выдан).

Покупка недвижимости в Испании с использованием криптовалюты

Источник: Битира

Для совершения сделок с недвижимостью в Испании с использованием криптовалюты необходимо конвертировать ее в евро до регистрации сделки. Испанские нотариусы не принимают криптовалюту напрямую; для соблюдения требований Земельного реестра сделки должны быть совершены в фиатной валюте. 

Процесс включает:

1. Проверка в рамках AML/KYC: Согласно правилам MiCA, предоставление документации, подтверждающей источник финансирования, является обязательным.
2. Конвертация криптовалюты в фиатные деньги: Осуществляется через лицензированных посредников или биржи.
3. Координация нотариальных услуг: Агентства координируют оформление документов и внесение евровых депозитов для завершения сделки.
4. Подача документов в Земельный реестр: Регистрация сделки в евро с предоставлением подтверждающей документации.

Стейблкоины, такие как USDT и USDC, обычно используются для снижения волатильности в период совершения транзакций. Для транзакций, превышающих 200 000 евро, может потребоваться анализ блокчейна, что может увеличить сроки закрытия сделки на 2-4 недели.

Агентства недвижимости в Испании принимают криптовалюты

Несколько испанских агентств недвижимости внедрили процедуры для проведения транзакций с использованием криптовалюты:

Название агентства	Крипто принято	Детали способа оплаты
Дома в Испании	BTC, ETH, основные криптовалюты	Партнерство с Binance Pay для прямых платежей; полное соответствие требованиям AML/KYC с юридической командой, конвертация в евро, предварительное нотариальное заверение при регистрации договора.
Викокс Лигал	BTC, ETH, USDT, USDC, стейблкоины	Специализируется на международных покупках криптовалюты; координирует нотариальные операции по борьбе с отмыванием денег, конвертацию фиатных валют через Banxa для беспрепятственного проведения крупных транзакций (например, виллы в Марбелье).
Недвижимость в Аликанте	BTC, ETH, стейблкоины	Принимает любые типы недвижимости; документированные переводы с кошельков с подтвержденной репутацией защитой от отмывания денег, идеально подходит для диверсифицированных криптовалютных портфелей.
Холмы Коста-Бланка	BTC, ETH, USDT	Предварительная конвертация в евро перед транзакцией; поддержка ценообразования в криптовалюте или фиатных эквивалентах, с использованием сторонних сервисов для фиксации курса.

Дома в Испании

О компании

Компания Spain Homes (Tekce Overseas SA) в 2022 году совершила первую в Испании сделку по продаже недвижимости с использованием криптовалюты и сотрудничает с Binance Pay для онлайн-платежей в криптовалюте. Зарегистрированная в Торговой палате Малаги, компания предоставляет услуги на 10 языках, придерживаясь клиентоориентированного подхода.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, основные криптовалюты

Процесс транзакции

После проверки данных и процедуры KYC проводятся онлайн- или очные ознакомительные туры. Юридический отдел занимается вопросами противодействия отмыванию денег, предоставлением подтверждающих документов о доходах и доверенностей. Платежи отправляются напрямую на кошелек Binance Pay, а процесс внебиржевых сделок контролируется опытными юридическими консультантами.

Викокс Лигал

О компании

Vicox Legal — это специализированная фирма, помогающая клиентам приобретать недвижимость с использованием криптовалют в Испании, Португалии, Дубае, Майами и Омане. Они работают в таких крупных городах, как Малага, Марбелья, Аликанте, Мадрид, Барселона, Валенсия и Лиссабон.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, USDT, USDC, стейблкоины

Процесс транзакции

Полное оформление документов с соблюдением требований KYC/AML, подписание частного договора и бронирование недвижимости. Их сервис обмена криптовалюты осуществляет конвертацию в фиатную валюту по запросу. Нотариальное заверение, уплата налогов и регистрация недвижимости координируются их юридической командой.

Недвижимость в Аликанте

О компании

Alicante Real Estate — ведущее агентство недвижимости на побережье Коста-Бланка, имеющее более 20 партнеров из более чем 10 европейских стран и штатного юриста по недвижимости. Они начали осуществлять сделки с недвижимостью в криптовалюте в 2019 году, заслужив безупречную репутацию за безопасность транзакций.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, стейблкоины

Процесс транзакции

Между владельцем и покупателем заключается юридическое соглашение, устанавливающее обмен криптовалюты на евро по фиксированному курсу и в фиксированные сроки. Сделка документируется, адреса кошельков проверяются на соответствие требованиям, и покупка завершается с полной юридической защитой.

Холмы Коста-Бланка

О компании

Costa Blanca Hills — это опытное агентство недвижимости в Испании, специализирующееся на сделках с недвижимостью, торгуемой с использованием криптовалют. Они сотрудничают с лицензированными испанскими компаниями, работающими с более чем 270 видами криптоактивов, для беспрепятственной конвертации в евро.

Криптовалюты принимаются

BTC, ETH, USDT

Процесс транзакции

Найдите недвижимость, получите юридическую консультацию от юристов, специализирующихся на криптовалютах, проверьте наличие средств для соблюдения требований по борьбе с отмыванием денег и подпишите договор купли-продажи с указанием криптовалютных данных. Биржевая платформа конвертирует криптовалюту в евро, которые затем переводятся продавцу для нотариального заверения.

Региональные рынки недвижимости в Испании

Показатели рынка недвижимости значительно различаются в разных автономных сообществах Испании. Наиболее сильный рост цен наблюдается в прибрежных и городских регионах, где доходность от аренды в престижных районах составляет от 5 до 7%.

Регион	Цена/кв.м	Годовой рост	Известные города
Мадрид	€5,758	14.2-17%	столица мадрид
Каталония	€5,089	8-11.3%	Барселона, Эшампле, Поблену
Страна Басков	€6,411	11.6%	Сан-Себастьян (самый дорогой)
Балеарские острова	€ 5,000 +	12.8%	Ибица, Майорка, Пальма
Андалусия	€ 4,000 +	10-13%	Малага, Марбелья, Коста дель Соль
Сообщество Валенсии	€2,165	8.7-14.5%	Валенсия, Аликанте, Коста Бланка
Мурсия	€1,926	15-22.5%	Самый быстрорастущий регион
Канарские острова	€3,449	8.3-12%	Тенерифе, Гран-Канария

При внимательном рассмотрении информации становится ясно, что это скорее симфония традиций и технологий, обеспечивающая точные конвертации криптовалюты в евро в соответствии с требованиями MiCA, благодаря чему ваши цифровые средства воплощаются в жизнь без задержек и споров.

Какие регионы Испании наиболее привлекательны для инвестиций в недвижимость?

Рынок 2025 года характеризуется разделением по принципу «светофора»: регионы с сильной жарой и ростом цен противостоят стабильным сельским рынкам.

Мадрид

Источник: Книга роскоши

В столице Испании, где базируются два крупнейших футбольных клуба, «Реал Мадрид» и «Атлетико Мадрид», цены на жилье в среднем составляют 3,489 евро/м², что на 16.1% больше, чем годом ранее. Арендная плата здесь самая высокая в стране и составляет 20.92 евро/м².

Балеарские острова

Источник: Kimkim

Остров привлекает иностранные капиталисты. Цены на недвижимость достигли 3,417 евро/м² (+14.4%), чему способствуют туризм и ограниченное предложение на острове.

Санта-Крус-де-Тенерифе

Источник: Недвижимость Испании

Рост цен на недвижимость, обусловленный развитием туризма и стремлением цифровых кочевников к климатической стабильности, составил 14.2% и достиг 1,927 евро/м².

Каталония/Барселона

Источник: Winalist

В городе также базируется крупный футбольный клуб «Барселона», и он является важным инвестиционным центром, где средняя арендная плата составляет 15.49 евро/м². Особенно активны здесь иностранные покупатели.

Кордова и Самора

Источник: КимКим

Для тех, кто ищет выгодные предложения, в таких провинциях, как Кордова (€1,160/м²) и Самора (€869/м²), наблюдается неболькое снижение цен, что делает их доступными вариантами для покупки жилья.

Проблемы и возможности

Задачи

• Риск волатильностиКолебания цен на криптовалюты могут влиять на стоимость транзакций в процессе покупки. Использование стейблкоинов помогает снизить этот риск.
• Регуляторный переходПериод внедрения MiCA (заканчивающийся 30 декабря 2025 года) создает временные сложности, поскольку поставщики услуг доступа к кибербезопасности переходят на новые требования к лицензированию.
• Усиленная комплексная проверкаПроверка на соответствие требованиям AML для транзакций с высокой стоимостью (€200 000 и более) может потребовать проведения криминалистического анализа блокчейна, что увеличит сроки на 2-4 недели.
• Банковские ограниченияНекоторые испанские банки по-прежнему неохотно обрабатывают транзакции, связанные с криптовалютой, и не все нотариальные акты требуют использования фиатной валюты.
• Региональная изменчивость урожайностиВнутренние регионы предлагают более низкую доходность от аренды (3-4%) по сравнению с прибрежными районами (6-7%), что требует тщательного выбора местоположения для инвестиционных целей.

возможности

• Нормативная ясность: MiCA обеспечивает гармонизированную европейскую рамочную основу, повышая защиту инвесторов и снижая уровень мошенничества за счет стандартизированных требований.
• Сильные рыночные фундаментальные показателиРост цен на недвижимость в среднем на 12.8% в год, в сочетании с валовой доходностью от аренды, превышающей доходность государственных облигаций (3.1%), подтверждают целесообразность инвестиций.
• Эффективность транзакцийОперации с криптовалютой могут сократить задержки при банковских переводах и потенциально снизить комиссионные сборы на 1-2%.
• Сбор налоговых убытковУбытки от продажи активов могут компенсировать прибыль и переноситься на следующие четыре года, обеспечивая гибкость в налоговом планировании.
• Потенциал ростаВо многих регионах Испании реальные цены по-прежнему ниже пиковых значений 2007/2008 годов, что указывает на потенциал дальнейшего роста. Аналитический отдел CaixaBank прогнозирует рост цен на 10% в 2025 году и на 6.3% в 2026 году.

Часто задаваемые вопросы (FAQ):